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가. 감정평가의 개념 토지 등에 경제적 가치를판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. - 토지 '등' 이란 토지 및 그 정착물, 동산, 기타재산, 유가증권 등을 말한다. - '경제적 가치를 판정한다' 라 함은 대상물건의 교환가치, 시장가치를 판단하고 측정한다는 것을 의미한다. - '그 결과를 가액으로 표시한다는 것' 은 측정한 결과를 구체적으로 화폐금액으로 표시한다는 것을 의미한다. 나. 부동산평가의 기능 구분 부동산정책적 기능 일반경제적 기능 의 의 부동산이 지니는 개관적 가치를 평가하여 부동산정책의 효율적 수행을 가능하게 하는 기능을 말한다. 불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서의 확립에 기여하는 기능을 말한다 기 능 - 적정한 가치의 ..

가. 부동산마케팅의 의의 및 분류 1. 부동산마케팅의 의의 부동산과 부동산산업에 대한 태도나 행동을 형성/유지/변경하기 위해 수행하는 활동을 말한다. 2. 부동산마케팅의 분류 - 주거용 부동산마케팅 주택,아파트 및 주거시설의 판매나 임대를 조장하기 위해 노력하는 활동 - 업무용 부동산마케팅 업무용 부동산을 판매나 임대를 조장하기 위해 노력하는 활동 - 토지투자마케팅 투자 목적을 위해 토지를 개발하고 판매하기 위해 노력하는 활동 - 부동산서비스마케팅 중개,평가,권리분석,금융,관리,상담 등 서비스를 개발,팔매 하기위해 노력하는 활동 - 부동산임대마케팅 각종 부동산의 임대 - 부동산정책마케팅 부동산정책의 개발과 홍보를 위함. 나. 부동산마케팅과 환경 1. 거시환경 1-1. 자연환경 1-2. 인문환경 - 경제적..

가. 부동산관리의 의의 및 필요성 1. 부동산관리의 의의 부동산을 그 목적에 맞게 최유효이용할수 있도록 하는 부동산의 유지, 보존, 개량 및 운용에 관한 일체의 행위를 말한다. 이는 부동산의 처분에 대응하는 개념이다. 2. 부동산관리의 필요성 부동산관리는 도시화, 건축기술의발달, 부재소유자의 요구 등에 의해 필요성이 대두되었다. 대형, 고층건물이 눌어나고 따라서 부동산의 관리를 전문관리인에게 위탁하게 하는 요인이 되었다. 3. 부동산관리의 3가지 영역 3-1. 시설관리 단순히 시설의 사용자나 기업의 요구에 따라 각종 부동산시설을 운영,유지하는 형태의 소극적 관리를 말한다. 시설관리는 물리적 유지관리로, 설비의 운전 및 보수, 에너지 관리, 건물 청소관리, 방범/방재 등 보안관리 등이 있다. 3-2. 재산..

가. 부동산이용 1. 토지이용의 집약도와 입지잉여 1-1. 토지이용의 집약도 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 양을 말한다. ( 토지이용의 집약도 = 투입되는 노동과 자본의 양 / 단위면적 ) 1-2. 집약적 토지이용과 집약한계 - 집약적 토지이용에는 수확체감의 법칙*이 작용하므로 집약도가 높아짐에 따라 단위면적당 투입되는 노동/자본의 양에 대한 수익의 비율은 감소한다. *수확체감의 법칙 : 단위면적당 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총생산량은 증가하나 추가적 생산량은 점점 감소한다. - 집약적 토지이용의 한계점을 집약한계 라고 한다. *집약한계 : 투입되는 한계비용이 산출되는 한계수입과 일치하는 데까지 추가투입되는 경우의 집약도이다. - 집약한계는 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도..

가. 저당의 유동화제도 1. 저당의 유동화와 증권화 1-1. 증권화는 유동화의 일부이고 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성을 높은 자산으로 바꾸어 놓는것을 말한다. 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다. 1-2. 주택을 구입할때 주택대부를 받으면 주택대부를 해준 은행 등은 차입자에 대해 채권을 갖게 된다. 이러한 주택저당담보부채권을 모아 새로운 증권을 발행하는데, 이를 주택저당증권이라고 부른다. 1-3. 주택저당담보부채권의 유동화란 금융기관이 유동화 중개기관에 주택저당담보부채권을 매각하고 중개기관이 주택저당담보부채권을 다수 모아 이를 기반으로 여러 종류의 주택저당증권을 발행하여 투자자에게 매각하는것을 말한다. [주택저당담보부채권 >> 증권발행 >> 주택저당증권] 2. 한국..

가. 부동산금융의 개요 1. 부동산금융의 의의 1-1. 금융 재화나 서비스의 개입 없이 화폐의 수요/공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통. 1-2. 부동산금융 부동산을 담보로 자금을 융통하는 것. 특수금융이다. 1-3. 주택금융, 토지금융으로 나뉘고 부동산금융은 담보기능이 있으며 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금 감면이 있다는 점에서 일반금융과 차이가 있다. 2. 주택금융의 의의 2-1. 주택금융 주택의 구입, 개/보수, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금의 대출과 관리 등을 포괄하는 특수금융. 2-2. 장기저리 대출을 통해 주택의 공급을 확대하는 제도이다. 2-3. 주택소비금융, 주택개발금융으로 나눈다. - 주택소비금융 : 가계에 대한 금융으로, 주택을 구입하거나 개량하고자하는 사람에게 주택을..

가. 부동산투자분석을 위한 수학적 기초 - 화폐의 시간가치 계산 화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금으름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐의 평가는 현 시점에서 이루에지는데 반해 이로인한 현금흐름은 미래에 발생하므로 서로 다른 시점의 현금 흐름을 동일 시점의 가치로 환산하는 것을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다. 화폐의 시간가치를 현재가치를 미래가치로 또는 미래를 현재로 바꿀때 사용하는 계수를 자본환원계수라고 한다. *자본환원계수 : 금융계수라고도 하는데 화폐의 가치를 바꿀때 사용하는 계수이다. 현재가치를 미래가치로 환산할 때에는 할증이라는 개념을 사용하고, 미래가치를 현재가치로 환산할 때에는 할인이라는 개념을 사용한다. 또한 현재가..

가. 부동산투자와 투기 1. 부동산투자 1-1. 부동산투자의 의의 및 종류 - 의의 부동산투자란 확시한 현재의 소비를 희생하여 생산활동을 통해 장래의 수익 획득을 목적으로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 장래의 수익은 불확실하므로 투자는 항상 위험을 내포하고 있다. 투자는 취득, 운영, 처분의 단계를 거치게 되고 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 또는 수익성 부동산이라한다. - 종류 a) 실물투자 인플레이션 등에 의해 상품가치가 증가하는 것에 투자하는 것을 말한다.(금, 은, 골동품, 예술픔, 부동산 등) b) 재무투자 공채/사채/주식/외환 등의 금융유가증권에 투자하는 것을 말한다. 1-2. 부동산투자자 - 지분투자자 자기자본을 투하하는 보통의 일반투자자를 말한다. 의사..

가. 부동산정책의 의의 및 정부의 시장개입 1. 부동산정책의 의의 부동산을 둘러싼 여러 가지 문제를 해결 내지 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 보다 합리적으로 하려는 공적인 노력이다. 즉, 공익추구를 위한 정부의 부동산활동을 말한다. 2. 정부의 시장개입 2-1. 정부의 시장개입과 시장실패 정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 정치적 기능과 경제적 기능을 수행하기 위해서이다. 저소득층을 위한 여러 가지 주택정책은 사회적 목표를 당성하기 위한 정부의 정치적 기능에 해당하는 반면, 외부효과의 제거 등은 시장실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능에 해당한다. 시장실패란 어떤 이유로 인해 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다. 시장실패는 정부의 경제적 개입을 정당화시키는 요인이 되기도 ..

가. 부동산문제의 의의 부동산과 인간의 관계 악화에 따른 여러 문제를 말한다. 토지의 부증성으로 인한 지가상승, 부동산투기, 주택송급의 문제, 국토이용의 문란, 환경파괴, 부동산 거래질서의 문제 등이 있다. 부동산문제는 크게 토지문제, 주택문제로 분류할 수 있다. 나. 부동산문제의 내용 1. 토지문제 1-1. 물리적 토지문제 토지의 자연적 특성인 부증성에서 비롯된다. 인구증가와 함께 산업발전이 되고 토지의 수요는 증가하게 되므로 물리적 토지문제는 자연히 경제적 토지문제를 야기하게 된다. 물리적 토지부족은 매립이나 간척과 같은 토지의 물리적 개발과 경제적 이용을 통해 해결할 수밖에 없다. 1-2. 경제적 토지문제 대표적 현상으로 지가고를 들수 있다.지가고란 지가가 다른 물가보다 상대적으로 높아 합리적 지가..