부동산증권

가. 저당의 유동화제도

1. 저당의 유동화와 증권화

1-1. 증권화는 유동화의 일부이고 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성을 높은 자산으로 바꾸어 놓는것을 말한다. 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.

1-2. 주택을 구입할때 주택대부를 받으면 주택대부를 해준 은행 등은 차입자에 대해 채권을 갖게 된다. 이러한 주택저당담보부채권을 모아 새로운 증권을 발행하는데, 이를 주택저당증권이라고 부른다.

1-3. 주택저당담보부채권의 유동화란 금융기관이 유동화 중개기관에 주택저당담보부채권을 매각하고 중개기관이 주택저당담보부채권을 다수 모아 이를 기반으로 여러 종류의 주택저당증권을 발행하여 투자자에게 매각하는것을 말한다.

[주택저당담보부채권 >> 증권발행 >> 주택저당증권]

 

2. 한국주택금융공사

2-1. 정부에서는 주택금융 활성화를 위해 [자산유동화에 관한 법률] 을 제정하여 주택저당채권 유동화제도를 도입하였다.

유동화 중개기관에 정부공신력을 부여함으로써 발행비용 절감과 표준화를 통한 효율성 제고를 위해 1999년 한국주택저당채권유동화주식회사를 설립하였다.

2-2. 그후 한국주택금융공사는 주택신용보증기금과 한국주택저당채권유동화주식회사를 합병하여 출범한다.

장기적, 안정적 공급을 촉진하고 주택저당증권을 발행함으로써 2차 저당시장 발달의 근거를 가진다.

 

3. 저당유동화의 기능 및 전제조건

3-1. 저당의 유동화는 주택금융 등과 같은 부동산금융의 활성화에 기여할 수 있다.

3-2. 투자자 입장에서는 자산포트폴리오 선택의 대안을 제공하는 역할을 한다.

3-3. 대출자들은 보다 적은 재원을 가지고 보다 많은 차입자에게 자금을 공급할 수 있다.

3-4. 자본시장 침체 시 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지할 수 있는 제도적 장치로써의 기능을 한다.

3-5. 적어도 저당수익률이 투자자들의 요구수익률보다 크거나 같아야만 한다.

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나. 저당시장의 구조

 

1. 제 1차 저당시장

저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

 

2. 제 2차 저당시장

저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장을 말한다. 

2차 저당시장이 존재하지 않는다면 1차 대출기관은 자금이 부족해져 저당대부를 할 수 없게 된다. 결국 저당의 유동화에 기여하는 시장은 제2차 저당시장이다. 2차 시장이 활성화 되기 위해선 주택대출상품과 대출심사기준을 표준화 해야한다.

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다. 주택저당증권

 

1. 부동산증권

1-1. 대상 부동산에 대해 지분투자자가 가지는 권한을 지분권이라고 하며, 대상부동산에 대해 저당투자자가 가지는 권한을 저당권 이라고 한다. 이때 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 지분금융 이라고 하고, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라고 한다.

1-2.

a) 지분증권

부동산투자회사나 개발회사등이 지분금융을 얻을 목적으로 발행하는 증권을 말하고 이에는 부동산투자회사(REITs), 부동산 뮤추얼펀드 등이 있다.

 

b) 부채증권

부채금융을 조달할 목적으로 발행하는 증권을 말하고 이에는 자산유동화증권, 주택저당증권 등이 있다.

 

2. 주택저당증권의 의의

저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 발행하는 증권을 말한다.

 

3. 주택저당증권의 종류

원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권에 따라 세가지 형태로 나눈다

3-1. 지분형

원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 투자자에게 모두 매각하는 방식이다(이체증권).

3-2. 채권형

원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 발행기관이 가지고, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식이다(저당담보부채권).

3-3. 혼합형

원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는 방식이다(지불이체채권, 다계층채권).

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라. 부동산투자회사

 

1. 의의

RETs 란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 법 규정에 의하여 설립된 회사이다.

자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사 등이 있다.

간접투자상품의 일종이며, 투자자는 부동산에 직접 투자를 하는것과 유사한 효과를 얻는다.

 

2. 종류

2-1. 자기관리부동산투자회사

자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자/운용을 직접 수행하는 회사.

 

2-2. 위탁관리부동산투자회사

자산의 투자/운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사.

 

2-3. 기업구조조정부동산투자회사

[부동산투자회사법] 의 부동산을 투자대상으로 하며 투자/운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사.

 

3. 특징

- 소액투자자에게 투자기회를 제공한다.

- 부동산의 환금성을 높일 수 있다.

- 포트폴리오를 통한 위험을 감소시킨다.

- 각종 세제혜택이 있다.

- 투자수익의 안정성을 확보할 수 있다.

- 부동산의 관리가 편리하다.

- 전문운용회사가 담당하므로 자산운용의 효율성 및 투명성이 높아진다.