가. 부동산투자분석을 위한 수학적 기초 - 화폐의 시간가치 계산
화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금으름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐의 평가는 현 시점에서 이루에지는데 반해 이로인한 현금흐름은 미래에 발생하므로 서로 다른 시점의 현금 흐름을 동일 시점의 가치로 환산하는 것을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다.
화폐의 시간가치를 현재가치를 미래가치로 또는 미래를 현재로 바꿀때 사용하는 계수를 자본환원계수라고 한다.
*자본환원계수 : 금융계수라고도 하는데 화폐의 가치를 바꿀때 사용하는 계수이다.
현재가치를 미래가치로 환산할 때에는 할증이라는 개념을 사용하고, 미래가치를 현재가치로 환산할 때에는 할인이라는 개념을 사용한다. 또한 현재가치를 미래가치로 환산할 떄에는 활증률을, 미래가치를 현재가치로 환산할 때에는 할인율을 적용한다. 할증률과 할인율은 무엇을 목적으로 사용하느냐에 따라 달라질 뿐 본질적으로 같은 내용을 담고 있다.
나. 현금흐름의 측정
현금흐름을 현금수지라고도 하는데, 투자분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 현금흐름을 정확하게 측정하는 것이며, 예상 수익의 측정은 내용연수 전 기간이 아니라 예상 보유기간 동안 측정한다.
1. 영업의 현금흐름 계산
영업의 현금흐름 계산이란 투자대상인 부동산의 운영으로 인해 매년 예상되는 현금유입과 현금유출을 산정하는 것을 말한다.
1-1. 가능총소득
단위당 연간 예상임대료에 임대 단위수를 곱한 것이다. 이는 투자한 부동산에서 얻을 수 있는 최대한의 수입을 의미하며, 총임대료수입 이라고 한다.
1-2. 공실 및 불량부채
공실이나 임대료 회수가 불가능한 금액 등으로 인해 발생하는 손실액을 의미하며, 공실 및 대손충당금 이라고 한다.
1-3. 기타 소득
주차장 임대료나 유료세탁기 등에 의한 기타 수입을 말한다.
1-4. 유효총소득
가능총소득에서 공실 및 불량부채를 뺀 기타 소득을 더한 것을 말한다.
1-5. 영업경비
투자부동산을 운영하는데 들어가는 수리비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비 등을 포함하며, 운영경비라고 한다.
1-6. 순영업소득
유효총소득에서 영업경비를 뺀 것, 순운영소득이라고 한다.
1-7. 부채서비스액
매 기간 갚아야 할 원금상환분과 이자지급분의 합으로, 저당지불액, 대출금의 원리금상환액이라고 한다.
1-8. 세전현금흐름
순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 것으로, 세전현금수지라고 한다.
1-9. 세후현금흐름
세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 것으로, 세후현금수지라고 한다.
2. 지분복귀액의 계산
투자대상인 부동산의 처분으로 예상되는 현금유입과 현금유출을 산정하는 것을 말한다.
*지분복귀액 : 투자부동산 처분후 지분투자자에게 돌아가는 수입.
2-1. 순매도액
매도가격에서 매도경비를 뺀 것을 말한다.
2-2. 매도경비
투자한 부동산의 처분과 관련된 비용을 말한다.(예, 중계수수료 등)
2-3. 세전지분복귀액
순매도액에서 미상환저당금을 뺀 것을 말한다.
2-4. 세후지분복귀액
세전지분복귀액에서 자본이득세를 뺀 것을 말한다.
다. 부동산투자분석의 기법
1. 할인현금흐름분석법
장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자 채택 또는 기각 여부를 결정하는 방법이다. 이에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성 지수법 등이 있다.
1-1. 순현가법
- 투자로부터 발생하는 미래의 모든 현금유입액을 적절한 자본비용으로 할인한 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 공제한 금액이다. ( 순현가 = 현금유입의 현가합 - 현금유출의 현가합 )
- 순현가법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안 또는 단일투자안인 경우 순현가가 가장 큰 투자안을 채택하면 된다. 상호 배타적인 투자안인 경우 순현가가 0보다 큰 투자안들중 순현가가 가장 높은 투자안을 최적 투자안으로 선택한다.
1-2. 수익성 지수법
- 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율을 말한다.
( 수익성 지수 = 현금유입의 현가합 / 현금유출의 현가합 )
- 수익성 지수법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안 또는 단일투자안의 경우 수익성 지수가 1보다 큰 투자안을 채택하고, 수익성 지수가 1보다 작은 투자안을 기각한다. 상호 배타적인 투자안의 경우는 수익성 지수가 1보다 큰 투자안들 중 수익성 지수가 가장 큰 투자안을 최적 투자안으로 선택한다.
1-3.내부수익률법 ( 순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율 이다)
- 예상된 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다.
- 내부수익률법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안 또는 단일주자안의 경우 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자안을 채택하고 작으면 기각한다. 상호 배타적인 투자안의 경우는 내부수익률이 가장 큰 것을 채택한다.
2. 어림셈법
처분 시의 처분소득은 고려하지 않고, 부동산 보유 기간 동안의 운영소득 중 첫해 소득을 고려하여 투자의 경제적 타당성을 분석한다. 수익발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석을 할때 사용하고, 할인현금흐름분석법을 적용하기 전 예비적 분석을 할때 유용하고, 할인현금흐름분석법보다 실무적으로 오랫동안 사용되어왔다.
2-1. 승수법
승수는 회수기간을 의미하므로 승수가 작을수록 유리하다.
- 총소득승수
총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.
( 총소득승수 = 총투자액 / 총소득 )
- 순소득승수
순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말하는데, 순소득승수를 자본회수기간이라고도 한다.
( 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 )
- 세전현금흐름승수
세전현금에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.
( 세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금흐름 )
- 세후현금흐름승수
세후현금흐름에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.
( 세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금흐름 )
2-2. 수익률법
수익률과 승수는 역수관계이다. 수익률은 클수록 유리하다.
- 종합자본환원율
총투자액에 대한 순영업소득의 비율로, 순소득승수의 역수가 된다. 부동산평가에 흔히 사용된다.
( 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액 )
- 지분배당률
지분투자액에 대한 세전현금흐름의 비율로 세전현금흐름승수의 역수가 된다.
( 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액 )
- 세후수익률
지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율로 세후현금흐름승수의 역수가 된다.
( 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액 )
3. 비율분석법
3-1. 대부비율(LTV, Loan-to-value ratio)
- 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다.( 대부비율 = 융자액 / 부동산가치)
- 대부비율은 부채비율과 밀접한 관련이 있다. 부채비율은 타인자본을 자기자본으로 나눈 비율을 의미하는데 대부비율이 50%라면 부채비율은 100%가 된다. ( 부채비율 = 타인자본 / 자기자본 * 100 )
3-2. 부채감당률
- 순영업소득의 부채서비스에 대한 비율을 말한다. 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배 정도인지를 표시한다.
( 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 )
- 부채감당률이 1에 가깝다는 것은 순영업소득과 부채서비스액이 같아진다는 것을 의미한다. 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 매 기간의 원리금상환액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다.
3-3. 채무불이행률
유효총소득에 대한 영업경비와 부채서비스액이 차지하는 비율을 말한다. 차입자가 채무불이행할 가능성 정도를 나타낸다.
( 채무불이행률 = 영업경비+부채서비스액 / 유효총소득 )