부동산의 경기변동

가. 부동산경기변동의 개념 및 특징

1. 부동산경기변동의 개념

- 협의의 부동산경기 : 주거용 부동산의 건축경기를 지칭한다.

- 광의의 부동산경기 : 공업용, 상업용 부동산경기

- 최광의의 부동산경기 : 토지경기까지 포함

- 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동과 같이 상승과 하강을 주기적으로 갖는것을 말한다.

 

2. 부동산경기변동의 특징

- 부동산경기는 일반경기보다 변동주기가 더 길다.

일반경기의 변동주기는 8~10년, 부동산경기의 변동주기는 17~18년으로 약 2배길다.

- 일반경기의 변동에 비해 부동산경기의 변동은 저점이 깊고 정점이 높다.

- 부동산경기변동은 일반경기에 비해 뒤처지는 시간차가 존재하며 이를 타성기간이라하고, 순환국면이 불규칙적이다.

- 지역적/국지적으로 나타나서 전국적/광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다.

- 일반경기에 비해 주식시장의 경기는 전순환적이고, 부동산경기는 후순환적이다.

- 상업용/공업용 부동산경기는 일반경기와 대체로 일치하는 동시순환적인 경향이고, 주거용부동산은 역순환적이다.

- 비교적 경기회복이 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행된다.

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나. 부동산경기측정의 지표

- 미래의 경제활동수준을 예측하는 선행지표, 현재수준을 예측하는 동행지표, 과거상황을 재확인하는 후행지표로 나눈다.

- 단순지표에 의존할 것이 아니라 건축량,가격변동,거래량 등 종합적인 측정이 바람직하다. 또한 측정지표는 크게 수요지표, 공급지표로 나눌수 있다. 수요지표는 매매량, 공급지표는 건축량을 주로 사용한다.

- 주로 건축량이나 부동산의 거래량이 중심지표가 되며, 부동산의 가격변동은 보조지표로 사용된다.

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다. 부동산시장의 경기별 유형

회복/호황/후퇴/불황의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고 있다.

 

1. 회복시장

매도인 중시현상, 부동산투자또는 투기 등장

 

2. 상향시장

매도인 중시현상, 

 

3. 후퇴시장

매수인 중시현상, 거래량 감소

 

4. 하향시장

매수인 중시현상, 공실률 증가

 

5. 안정시장

부동산시장에서만 고려 대상이 되는 시장으로 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형이다.

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라. 다른 형태의 경기변동

1. 장기적변동 (추세적)

50년 또는 그 이상의 장기적인 기간으로 측정되며, 일반경제가 나아가는 전반적인 방향을 의미한다.

경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하는 것은 장기적 변동에 해당한다.

 

2. 계절적 변동

계절이 가지는 속성과 그에 따른 사회적 관습 때문에 발생한다

예) 방학때 대학가의 원룸, 봄/가을 이사철등

 

3. 불규칙적 변동

무작위적 변동, 우발적 변동이라고도 하며, 이는 예기하지 못한 사태로 인해 발생하는 비주기적 경기변동을 말한다.

예) 정부의 정책, 지진/혁명/전쟁 등