부동산경제론

가. 부동산의 수요와 공급

 

1. 부동산의 수요

a) 수요의 개념

- 수요란 일정 기간 또는 시점에 사람들이 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말한다.

그리고 그 수요를 실재로 행동에 옮기는 것을 소비 하고 한다. 또한 수요를 정의할 때 일정 기간을 전제로 하는 개념을 유량

이라 하며 일정 시점을 전제로 하는 개념을 저량 이라고 한다.

*유량 : 일정 기간을 전제로 하는 개념. 1일간, 1개월간, 1년간 등의 기간을 명시해야함. 예] 임대료 수입, 주택거래량 등

*저량 : 일정 시점을 전제로 하는 개념. 예] 주택재고량, 보유부동산의 시장가치, 국부 등

 

b) 수요곡선과 수요의 법칙

어떤 재화의 수요곡선이란 해당 재화 가격이 변할 떄 그 재화의 수요량이 어떻게 변하는지를 보여 주는 곡선이다.

이 경우 해당 재화의 수요량에 영향을 미치는 다른 모든 요인들은 일정하다고 가정한다.

다른 모든 조건이 동일할 때 어떤 재화의 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가한다.

가격과 수요량 사이의 이와 같은 반비례 관계를 수요의 법칙이라고 한다.

경제학에서는 가격에 따른 수요량의 변화가 있기때문에 경제학에서는 그래프상 가격을 세로축에 수량을 가로축이 둔다.

 

c) 개별수요와 시장수요

개개인을 대상으로 하는 수요량과 수요곡선은 개별수요량과 개별수요곡선이다.

시장에 존재하는 사람들의 개별수요곡선을 합해 시장수요곡선을 구할수 있다. 이때 시장수요곡선은 우하향의 형태이다.

 

d) 수요량 변화와 수요의 변화

- 수요량의 변화

다른 모든 요인들이 일정하다고 가정할 때 해당 재화의 가격이 하락또는 상승하면 수요량은 증가 또는 감소 하는데

이와 같이 해당 재화의 가격변화에 의한 수요량의 변화를 수요량의 변화라 한다.

이 변화는 수요곡선상의 어느 한점에서 다른 한점으로 이동하는 것으로 나타난다.

 

- 수요의 변화

일정하다고 가정한 해당 재화의 가격 이외의 다른 요인의 변화에 의한 수요량의 변화를 수요의 변화라고 한다.

이 변화는 해당 재화의 수요곡선 자체의 이동으로 나타난다.

 

e) 수요변화의 요인

수요량의 변화를 야기하는 해당 재화의 가격이외의 요인을 말한다.

- 소비자의 소득

일반적으로 소득이 증가하면 수요가 증가하고, 소득이 감소하면 수요가 감소한다.

그러나 예를들어 돼지고기를 소비하던 사람들이 소득이 증가하여 돼지고기 대신 소고기를 소비하는 경우는 소득이 증가했음에도 돼지고기에대한 수요는 오히려 감소한다.

이처럼 소득이 증가함에따라 수요가 증가하는것은 정상재 라고 하고, 소득이 증가함에 따라 수요가 감소하는것을 열등재라고 한다.

정상재는 소득상승에따라 수요곡선은 우측으로 이동하고 / 열등재는 소득상승에따라 수요곡선은 좌측으로 이동한다.

 

- 다른 재화의 가격변화

사과와 배, 커피와 녹차, 콜라와 사이다 등과 같은 재화들은 용도가 비슷하고 만족도에 별차이가 없게 되는데 이처럼 서로 경쟁관계에 있는 재화를 대체재 라고 하며, 대체관계에 있다고 말한다.

자동차와 휘발유, 커피와 커피크림, 만년필과 잉크 같이 한 재화를 따로 소비할때보다 함께 소비할때 더 큰 만족을 얻는 재화들은 보완재 라고 하며, 보완관계에 있다고 말한다.

대체재의 가격이 상승하게되면 대체관계에있던 재화의 수요가 늘게되면서 수요곡선은 우측으로 이동한다.

보환재의 가격이 상승하면 보완관계에 있던 재화의 수요가 줄어들게되면서 수요곡선은 좌측으로 이동한다.

 

- 소비자의 가격예상

재화의 가격이 가까운 장래에 상승할 것으로 예상한다면, 가격이 상승하기전에 그 재화를 더 많이 사두려고 하기 때문에 수요가 증가한다. 이를 가수요 라고 한다. 반대로 가격이 하락할것이라고 예상하면 그 재화의 수요가 감소한다.

 

- 그밖의 수요변화 요인

수요는 소비자 기호변화, 소비자의수, 경기전망, 금리의 수준, 부동산에 대한 조세, 재산 등에 의해 영향을 받는다.

---

2. 부동산의 공급

a) 공급의 개념

공급 이란 일정 기간 또는 시점에 사람들이 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다.

공급은 일반적으로 일정한 기간을 전제로 하는 개념으로 유량 이며, 일정 시점을 전제로 성립하는 저량의 공급량도 존재한다.

 

b) 공급곡선과 공급의 법칙

어떤 재화의 공급곡선이란 해당 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 공급량이 어떻게 현하는지를 보여주는 곡선이다.

다른 모든 조건이 동일할 때 어떤 한 재화의 가격이 상승하면 공급량이 증가하고, 가격이 하락하면 공급량이 감소한다.

공급곡선은 우상향의 모양을 갖는다.

 

c) 개별공급과 시장공급

개개인을 대상으로하는 공급량과 공급곡선은 개별공급량과 개별공급곡선이다.시장에 존재하는 모든 사람들의 개별공급량을 더하면 시장공급량을 구할수 있다.

 

d) 공급량의 변화와 공급의 변화

- 공급량의 변화

다른 모든 요인들이 일정하다고 가정할 때 해당 재화의 가격이 상승하면 공급량은 증가한다.

재화의 가격변화에 의한 공급량의 변화를 공급량의 변화라고 한다.

이러한 변화는 공급곡선상의 한점에서 다른 한점으로 이동하는 것으로 나타난다.

 

- 공급의 변화

일정하다고 가정한 재화의 가격 이외의 다른 요인의 변화에 의한 공급량의 변화를 공급의 변화 라고한다.

이러한 변화는 해당 재화의 공급곡선 자체의 이동으로 나타난다.

 

e) 공급변화의 요인

공급량의 변화를 야기하는 해당 재화의 가격이외의 요인을 말한다

 

- 생산요소 가격의 변화

생산요소 가격의 변화는 생산비의 변화를 초래하여 공급을 변화시킨다. 재화의 가격에 변화가 없더라도 생산요소 가격이 하락하면 생산비가 낮아지므로 공급을 증가시킬것이다. 결과는 공급곡선은 우측으로 이동하게 된다. 

반대로 가격이 상승하여 생산비가 높아지면 공급이 감소하게 되고 공급곡선은 좌측으로 이동한다.

 

- 기술수준의 변화

기술이 발전하여 동일한 규모더라도 더 많이 생산할수 있게 된다면 해당 재화의 공급이 증가하여 공급곡선은 우측으로 이동하게 되고, 기술이 퇴보하면 공급이 감소하여 공급곡선은 좌측으로 이동하게 된다.

 

- 공급자의 예상

공급자가 가격이 상승할 것이라 예상한다면, 가격이 상승한 후에 그 재화를 공급하려고 하기 때문에 공급이 감소하고

가격이 하락할 것이라 예상한다면, 가격이 하락하기 전에 공급하려 하기때문에 공급이 증가한다.

 

- 그 밖의 공급변화 요인

다른 재화의 가격변화, 조세 및 보조금, 공급자의수, 금리의 수준 등에 의해 영향을 받는다.

---

!) 부동산공급의 개념

부동산, 특히 토지는 부증성의 톡성이 있으므로 물리적인 공급이 불가능하다. 그러나 건물은 물리적인 공급이 가능하고 토지의 경우도 경제적인 공급이 가능하다. 부동산공급자는 생산자뿐 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유주도 포함된다.

 

!!) 부동산의 공급곡선

- 공급곡선의 기울기는 공급이 쉬운지 어려운지를 나타낸다. 공급이 쉬울수록 공급곡선의 기울기는 완만해지고, 공급이 어려울수록 공급곡선의 기울기는 급해진다. 이때 공급곡선이 급하다는 것은 가격이 크게 올라가도 공급을 늘리기가 어렵다는 것을 의미한다. 반면, 공급곡선이 완만하다는 것은 가격이 작게 올라가도 공급을 늘리기가 쉽다는 것을 의미한다.

 

-토지의 자연적 특성인 부증성으로 인해 어떤 가격수준에서도 물리적으로 이용가능한 토지의 양은 동일하다.

따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선으로 나타난다. 다만, 토지는 용도전환을 통한 공급이 가능하므로 토지의 경제적 공급은 우상향곡선의 모양으로 나타난다. 공급곡선이 급한것은 완만한 것에 비해 가격이 상승한다 할지라도 공급이 어렵다는 것을 의미한다.

 

- 단기공급곡선이 장기공급곡선에 비해 경사도가 급한 것은 단기에는 공급이 어렵다는 것을 의미한다.

단기보다 장기가 생산요소의 사용도 쉬워지고 용도전환도 그만큼 가능하므로 공급곡선이 완만하다.

 

- 생상요소의 사용가능성이나 용도전환의 가능성의 정도에 따라 공급곡선의 기울기는 달라진다.

생산요소의 사용 가능성을 제한하거나 용도전환을 제한하는 법규가 많을수록 공급곡선은 급해지고 완화될수록 완만하다.

 

---

3. 부동산시장의 가격결정

a) 균형가격과 균형량의 결정

- 일정한 가격수준에서 시장수요량이 시장공급량보다 많아 재화의 부족이 발생할때를 초과수요라고 한다.

- 일정한 가격수준에서 시장공급량이 시장수요량보다 많아 재화가 남을때 잉여분을 초과공급이라고 한다.

- 위와 같은 조정 과정을 거쳐 일정한 가격수준에서 시장수요량과 시장공급량이 일치하여 시장에 참여하는 모든 사람들이 원하는 수량을 사고팔게 될때 이 상태를 균형 이라고 한다.

- 시장에서 사람들은 가격과 수량을 상호 조정하면서 균형에 도달하게 된다. 이때의 가격을 균형가격이라고 하고, 수량을 균형거래량 또는 균형량 이라고 한다. 시장균형은 시장수요공선과 공급곡선이 교차하는 곳에서 결정된다.

 

b) 시장균형의 변동

- 수요의 변화와 균형의 변동

공급이 일정한 상태에서 소비자의 소득이 증가하거나 대채제의 가격이 상승하여 수요가 증가하였을 경우에는 초과수요가 발생하여 가격이 상승하고 균형량이 증가한다. 수요가 감소할경우에는 초과공급이 발생하여 균형량이 감소한다.

 

- 공급의 변화와 균형의 변동

수요가 일정한 상태에서 인건비나 원자재 가격의  하락으로 공급이 증가할 경우는 초과공급이 발생하고 균형량이 증가한다. 공급이 감소할경우에는 초과수요가 발생하여 가격이 상승하고 균형량이 감소한다.