임대차 - 임대차의 성립

1. 임대차의 성립요건

- 낙성계약

임대차는 낙성계약이므로 당사자의 합의에 의해 성립한다

 

-법률규정에 의한 성립

시잔,군수,구청장은 농지이용증진사업의 일환으로 유휴농지에 대하여 당해 농지 소유자 또는 임차인에 갈음하여 농작물을 경작할 자를 지정할 수 있다(농지법 제20조 제1항). 이러한 경우에는 유휴농지의 소유자 또는 임차인과 대리 경작자 사이에 법률규정에 의한 임대차관계가 성립하는 것으로 볼 수 있다.

 

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2. 임대차의 존속기간

- 존속기간을 약정한 경우

a) 최단존속기간

민법에는 최단존속기간에 규정이 없고 주택임대차 보호법 과 상가건물 임대차보호법 에 각각 2년, 1년의 제한규정이 있다.

 

b) 최장존속기간

임대차존속기간을 20년으로 제한한 제651조 제1항에 대한 헌법재판소의 위헌결정으로 최장존속기간의 제한은 없다.

 

- 존속기간을 약정하지 않은 경우 - 해지통고

• 제635조 [기간의 약정 없는 임대차의 해지통고]
• 1. 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
• 2. 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
• !. 토지, 건물 기타 공작물에 대해서 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우는 1월
• !!. 동산에 대하여는 5일

 

• 제636조 [기간의 약정 있는 임대차의 해지통고] 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

 

• 제638조 [해지통고의 전차인에 대한 통지]
• 1. 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대해 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
• 2. 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용한다.

a) 임대차기간의 약정이 없는 때에는 각 당사자는 언제든지 계약 해지통고를 할수 있다.

해지통고는 일정기간이 경과해야 효력이 발생한다. 임대인이 통고한경우 6월, 임차인이 통고한경우 1월, 동산은 5일 이다.

 

b) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조의 해지 통고가 적용된다.

 

- 존속기간의 갱신

a) 계약에 의한 갱신

!. 약정한 존속기간이 만료한 경우 당사자는 합의로 그 기간을 자유롭게 갱신할 수 있다.

!!. 일정한 토지임대차에 대해서는 계약갱신이 간접적으로 강제된다. 즉, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 임대인에 대하여 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할수 있다(제643조에서 제283조를 준용).

 

b) 법정갱신(묵시적갱신)

임대차기간이 만료한 후 임차인이 임채물의 사용,수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문). 법정갱신으로 인해 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게되나, 다만, 존속기간만은 기간의 약정이 없는 것으로 된다. 따라서 이 경우에는 제635조가 적용되므로 각 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다.