계약법 (매매의 효력)

1. 매매의 기본적 효력

 

ㄱ) 매도인의 의무

 

- 재산권이전의무

• 제568조 [매매의 효력] 
• 1) 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
• 2) 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

- 과실취득권

• 제587조 [과실의 귀속, 대금의 이자] 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

a) 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다(제587조 제1문).

b) 매수인이 대금을 완납하고 매도인이 목적물을 점유하고 있더라도 그 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 속한다.

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ㄴ) 매수인의 의무

 

- 대금지급의무

a) 의의

매수인은 매도인의 재산권이전에 대한 반대급부로서 대금지급의무를 진다(제568조 제1항).

 

b) 대금지급의무의 이행기

!. 매매의 당사자가 일방에 대한 의무이행기의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정된다(제585조).

!!. 어느 의무에 대해서도 기한의 약정이 없는 경우에는 당사자는 계약이 성립한 후에 언제든지 상환으로 이행할 것을 청구할 수 있다.

 

c) 대금의 지급장소

대금지급채무는 종류채무이므로 채권자의 현주소지에서 대금을 지급하는 것이 원칙이다(제467조 제2항 본문).

그러나 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 대금을 지급하여야 한다.

 

d) 대금의 이자지급

매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다(제587조 제2문).

그러나 대금지급시기가 정해져있고 그 시기가 인도일 보다 후인 경우는 따로 이자를 지급할 필요가 없다(제587조 제3문).

 

e) 대금지급거절권

!. 매수인이 대금지급을 거절할 수 있는 경우로는 동시이행의 항변권을 원용할 수 있는 경우(제536조)와 매매의 목적물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는경우(제588조)이다.

!!. 매매의 목적물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다(제588조 본문). 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 대금지급을 거절할 수 없다(제588조 단서). 한편, 매수인에게 위와같은 대금지급거절권이 있는 경우에 매도인은 매수인에 대해 대금의 *공탁 을 청구할 수 있다(제589조).

*공탁 : 채권자가 변제를 받지 않거나 받을수 없는 경우 변제자가 채권자를 위해 변제의 목적물을 공탁소에 임치함으로써 채무를 면하는 제도.

 

 

- 목적물수령의무

 a) 매수인은 매도인이 제공한 목적물을 수령할 의무를 부담하는지에 대해 다수설은 식의칙상 매수인(채권자) 에게도 일반적인 목적물수령의무가 있다고 한다.

b) 따라서 다수설에 의하면 매수인(채권자)이 자신의 고의 또는 과실로 목적물을 수령할 수 없거나 그 수령을 거절하는 것은 채무불이행에 해당하므로, 채권자지체책임(제401~제403조)을 부담하는 외에 계약해제와 손해배상책임의 불이익을 받을수 있다.

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2. 매도인의 담보책임

 

ㄱ) 서설

- 의의

a) 매도인의 담보책임이란 매매의 목적물인 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우, 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다. 민법은 매도인의 담보책임에 대해 하자가 권리에 존재하는 경우와 물건에 존재하는 경우에 따라 담보책임의 유형을 달리 정하고 있다. 한편, 물건에 관한 담보책임(하자담보책임)은 *특정물에 하자가 있는 경우 뿐만 아니라 *종류물(불특정물)에 하자가 있는 경우에도 적용된다.

*특정물 : 당사자가 급부의 목적물을 특정하여 다른 물건으로 바꾸지 못하게 한 물건을 말한다.

*종류물(불특정물) : 당사자가 동종의 다른 물건으로 바꿀 수 있게 한 물건을 말한다.

 

b) 매도인의 담보책임은 매매 이외의 다른 유상계약에 준용된다(제567조.

 

- 성질

a) 법정책임

매도인의 담보책임은 매매계약의 유상성(대가성)에 비추어 매수인을 보호하고 거래안전을 보호하기 위해 인정되는 법정책임이다. 즉, 매도인의 담보책임은 채무불이행 책임이 아니다.

 

b) 무과실책임

매도인의 담보책임은 매도인이 목적물의 하자에 대한 고의 또는 과실이 없어도 책임을 지는 무과실책임이다.

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ㄴ) 권리의 하자에 대한 담보책임

 

- 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우

• 제569조 [타인의 권리의 매매] 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
• 제570조 [동전 - 매도인의 담보책임] 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.

a) 성립요건

!. 매매목적물이 현존하여야 한다.

!!. 매매목적물에 관한 권리의 전부가 타인에게 속하기 때문에 그 권리를 이전할 수 없어야 한다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 계약해제권

매수인은 선의,악의를 불문하고 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

 

!!. 손해배상청구권

선의의 매수인에게만 인정된다. 손해배상액의 범위는 이행이익의 배상이며, 손해배상액의 산정시기는 이행불능 당시의 시가를 표준으로 산정된다.

 

!!!. 제척기간의 적용 여부

제570조에서 인정되는 계약 해제권과 손해배상청구권의 행사에는 제척기간의 적용이 없다.

 

- 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

• 제572조 [권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임]
• 1) 매매의 목적물이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
• 2) 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을때 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할수 있다.
• 3) 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할수 있다.

 

• 제573조 [전조의 권리행사의 기간] 전조의 권리는 매수인이 선의의 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의의 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

a) 성립요건

!. 매매목적물에 관한 권리의 일부가 타인에게 속하기 떄문에 그 권리를 이전할 수 없어야 한다.

!!. 단일한 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우뿐만 아니라 수개의 권리를 일괄하여 매매의 목적으로 정한 경우에도 그 가운데 이전할 수 없게 된 권리부분이 차지하는 비율에 따라 대금산출이 불가능한 경우에는 제572조가 적용된다는 것이 판례의 태도이다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 대금감액청구권

매수인의 선의,악의를 불문하고 타인에게 속하는 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. 대금감액청구권은 계약의 일부해제에 해당하므로 형성권이다.

!!. 계약해제권

선의의 매수인은 이전된 부분만이면 이를 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 경우 계약 전부를 해제할 수 있다.

!!!. 손해배상청구권

선의의 매수인은 대금감액 또는 해약 해제와 아울러 손해배상도 청구할수 있다.

!!!!. 제척기간

선의의 매수인은 사실을 안 날로부터 1년, 악의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 내에 권리를 행사하여아 한다.

 

 

- 목적물의 수량부족, 일부멸실인 경우

• 제574조 [수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임] 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

 

- 용익권에 의해 제한받고 있는 경우 

• 제575조 [제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임]
• 1.매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해바상만을 청구할 수 있다.
• 2. 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
• 3. 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

a) 성립요건

!. 매매목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 되어 있거나, 매매의 목적이 된 부동산을 위해 존재하여야 할 지역권이 없거나 목적부동산 위에 등기된 임차권이나 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖춘 임차권이 존재하여아 한다.

!!. 위의 제한으로 매수인이 목적물을 충분히 사용, 수익 할 수 없어야 한다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 대금감액청구권의 인정 여부

매매목적물에 용익권 등의 제한이 있더라도 이로 인해 소유권이전이 불가능한 것은 아니고, 용익권 등에 의한 제한은 질적인 하자에 해당하여 감액되어야 할 금액을 비율적으로 산정하기 어렵기 때문에 대금감액청구권은 인정되지 않는다.

!!. 계약해제권

선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있다.

!!!. 손해배상 청구권

선의의 매수인은 언제나 손해배상을 청구할 수 있다.

!!!!. 제척기간

선의의 매수인의 계약해제권과 손해배상청구권은 용익적 권리의 존재 또는 지역권의 부존재 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사되어야 한다.

 

- 저당권 또는 전세권의 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 상실한 경우

• 제576조 [저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임]
• 1. 매매의 목적이 된 부도산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
• 2. 전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
• 3. 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

 

• 제577조 [저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임] 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.

a) 성립요건

!. 매매의 목적부동산에 저당권 또는 전세권이 설정되었다는 사실만으로는 담보책임이 발생하지 않고, 저당권 또는 전세권의 실행으로 인해 매수인이 매매의 목적부동산의 소유권을 취득할 수 없거나, 취득한 소유권을 상실하거나, 매매의 목적부도안에 설정된 저당권 또는 전세권의 실행에 의한 소유권 상실을 피하기 위해 매수인이 자신의 출재로 저당권, 전세권을 소멸시켜 그 소유권을 보존하거나, 지상권 또는 전세권 위에 설정된 저당권이 실행되어 지상권 또는 전세권을 취득할 수 없거나 잃게 되는 경우 또는 매수인의 출재로 그러한 전세권, 지상권을 보존한 경우이어야 한다.

 

!!. 매수인이 매도인과의 특약으로 저당권 또는 전세권에 의해 담보된 채권을 인수하기로 한 때에는 제576조가 적용되지 않는다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 계약해제권

매수인의 선의,악의를 불문하고 매매의 목적부동산에 대한 소유권을 취득할수 없거나 상실한 때에는 계약을 해지할수 있다. 또한 매수인이 자신의 출재로 소유권을 보존한 때에는 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

!!. 손해배상청구권

매수인은 선의,악의를 불문하고 소유권을 취득할수 없거나 상실한 때 또는 자신의 출재로 소유권을 보존하여 손해를 받은 때에는 따로 손해배상을 청구할 수 있다.

!!!. 제척기간의 적용 여부

제576조에서 인정되는 계약 해제권과 손해배상청구권의 행사에는 제척기간의 적용이 없다.

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ㄷ) 물건의 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)

 

- 특정물매매의 목적물에 하자가 있는 경우

• 제580조 [매도인의 하자담보책임]
• 1. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
• 2. 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

 

• 제582조 [전2조의 권리행사기간] 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내 행사하여야 한다.

 

a) 성립요건

!. 특정된 매매목적물에 하자가 있어야 한다

!!. 매수인은 하자에 대해 선의, 무과실이어야 한다. 매수인의 악의 또는 과실은 매도인이 입증하여야 한다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 계약해제권

매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있다.

 

!!. 손해배상청구권

매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다. 그러나 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

 

!!!. 제척기간

제580조에서 인정되는 계약해제권과 손해배상청구권은 하자를 안 날로부터 6월내 행사하여야 한다.

 

!!!!. 경매에 있어서의 담보책임 적용 여부

경매에 있어서의 담보책임은 경락목적물의 권리에 하자가 있는 경우에만 적용되므로, 경락받은 특정물에 하자가있더라도 매도인은 담보책임을 지지 않는다.

 

 

- 종류물매매의 목적물에 하자가 있는 경우

• 제581조 [종류매매와 매도인의 담보책임] 
• 1. 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
• 2. 전항의 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.

 

• 제582조 [전2조의 권리행사기간] 전2조의 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

a) 성립요건

!. 매매의 목적물을 종류로 지정하였는데 그 후 특정된 목적물에 하자가 있어야 한다.

!!. 매수인은 하자에 대해 선의, 무과실 이어야 한다.

 

b) 담보책임의 내용

!. 계약해제권

매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있다.

 

!!. 손해배상청구권

매수인은 하자로 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다.

그러나 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우는 계약해제와 손해배상을 함께 청구할 수 있다.

 

!!!. 완전물급부청구권

매수인은 계약해제권과 손해배상 청구권을 행사하지 않고 하자 없는 물건의 급부를 청구 할 수도 있다..

즉, 계약해제권, 손해배상청구권과 완전물급부청구권은 선택적인 관계에 있다.

 

!!!!. 제척기간

제581조에서 인정되는 하자를 안 날로부터 6월 내에 행사되어야 한다.