부동산관리
가. 부동산관리의 의의 및 필요성
1. 부동산관리의 의의
부동산을 그 목적에 맞게 최유효이용할수 있도록 하는 부동산의 유지, 보존, 개량 및 운용에 관한 일체의 행위를 말한다.
이는 부동산의 처분에 대응하는 개념이다.
2. 부동산관리의 필요성
부동산관리는 도시화, 건축기술의발달, 부재소유자의 요구 등에 의해 필요성이 대두되었다. 대형, 고층건물이 눌어나고 따라서 부동산의 관리를 전문관리인에게 위탁하게 하는 요인이 되었다.
3. 부동산관리의 3가지 영역
3-1. 시설관리
단순히 시설의 사용자나 기업의 요구에 따라 각종 부동산시설을 운영,유지하는 형태의 소극적 관리를 말한다.
시설관리는 물리적 유지관리로, 설비의 운전 및 보수, 에너지 관리, 건물 청소관리, 방범/방재 등 보안관리 등이 있다.
3-2. 재산관리
건물 및 임대차 라고도 하는데, 이는 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 자본적/수익적 지출계획 수립, 연간 예산수립, 임대차 유치 및 유지, 비용통제 등을 수행하는 것을 말한다.
3-3. 자산관리
부동산가치를 증가시킬 수 있는 방법들을 모색함으로써 부동산 소유자나 기업의 부를 극대화하려는 적극적인 관리를 말한다.
나. 부동산관리의 내용(복합적관리, 광의의관리)
1. 기술적 관리
대상부동산에 대한 물리적/기능적 하자의 발생에 따른 필요한 기술적 조치 및 이에 대한 예방적 유지활동을 말함.
2. 법률적 관리
행정적 법률적 측면에서 관리하는것. 부동산의 유용성을 보호하고자 하는 법률상의 절차와 처리로 법적인보장을 최대한 확보하기 위함.
3. 경제적 관리
발생하는 총수익에서 제 비용을 뺀 순수익이 합리적으로 산출되고있는지의 여부를 위해 관리하는 것.
다. 부동산관리의 방식
1. 자가관리(자영관리, 직접관리)
근대적인 방식이며 단독, 연립, 소규모 공동주택 등 소유자 본인이 직접 관리하는 방식이다.
장점
- 관리비의 절약
- 항상 주의집중하여 하자발생 미연방지
- 기밀유지에 효과적이고 보완면에서도 효율적이다.
- 기술적인 유지와 환경을 양호하게 보존 가능
- 관리요원의 건물,설비에 대한 애착이 강함
단점
- 전문성을 발휘하기 힘듬
- 본업에 열중하기 어렵다
- 업무가 타성에 젖기 쉽고 적극적 의욕을 결하기 쉽다.
2. 위탁관리(외주관리, 간접관리)
현대적인 방식이며 공동주택이나 건물관리에 많이 이용하는 방식이다. 가장 전문화된 관리방식이다.
장점
- 본업에 열중할수 있다
- 관리업무의 타성화가 방지된다.
- 부동산관리가 합리적이다.
단점
- 기밀등 보완이 불완전하다.
- 애호정신이 낮다
- 각 부분의 종합적 관리가 용이하지 않다.
3. 혼합관리
자가관리와 위탁관리의 장점을 채용한 형태이다.
장점
- 부득이한 업무부분만 위탁하므로 자가관리와 위탁관리의 장점을 가져온다
- 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에서 채택가능한 유리한방식이다.
단점
- 책임소재가 불명확하다.
- 운영이 잘못되면 두 가지 방식의 단점만 노출될 수 있다.
라. 부동산관리활동
1. 임대차활동
임대차를 통해 수입을 확보하려는 부동산관리활동 중 가장 중요한 기초활동이다.
1-1 총임대차
- 의의
임차인이 임대인에게 지불한 지불임대료에서 부동산운영에 관련된 세금, 보험료 등 제 비용을 지불하는 방법
- 적용
주거용 부동산
1-2 순임대차
- 의의
임차인은 순수한 임대료만을 지불하고, 나머지비용은 임차인과 임대인의 사전협상에 의해 지불하는 방법.
- 적용
공업용 부동산
- 종류
1차 순임대차 : 임대료 + 편익시설비용 + 부동산세금을 임차인이 지불
2차 순임대차 : 1차 순임대차 + 보험료 까지 임차인이 지불
3차 순임대차 : 2차 순임대차 + 유지수선비 까지 임차인이 지불 ( 가장일반적으로 사용됨)
*보통 순임대차라고하면 1차 순임대차를 말하는 것이다
1-3 비율임대차
- 의의
임차인이 총수입중 일정 비율을 임대료로 지불하는 방법.
- 적용
매장용 부동산
2. 대상부동산의 유지활동
2-1. 일상적 유지활동
청소, 소독, 잔디 깍기 등 일상적으로 늘 수행하는 유지활동 이며 정기적 유지활동 이라고 한다.
2-2. 예방적 유지활동
시설 장비등이 효율적기능을 발휘하도록 하는 유지활동이며 사전적 유지활동 이라고 한다.
2-3. 대응적 유지활동
문제발생 후에 행하는 유지활동을 말하며 수정적 유지활동 이라고 한다.
마. 건물의 내용연수와 수명현상
1. 건물의 내용연수
건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말한다. 내용연수에는 물리적 내용연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다.
2. 건물의 수명현상
신축이 완료된 순간부터 유용성과 가격이 감퇴하기 시작한다. 공통적인 현상이 있는데 이를 건물의 연수사이클, 생애주기 라고한다.
a) 전개발단계
b) 신축단계
c) 안정단계
d) 노후단계
e) 완전폐물단계