부동산개발 및 관리론 - 부동산이용 및 개발
가. 부동산이용
1. 토지이용의 집약도와 입지잉여
1-1. 토지이용의 집약도
토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 양을 말한다.
( 토지이용의 집약도 = 투입되는 노동과 자본의 양 / 단위면적 )
1-2. 집약적 토지이용과 집약한계
- 집약적 토지이용에는 수확체감의 법칙*이 작용하므로 집약도가 높아짐에 따라 단위면적당 투입되는 노동/자본의 양에 대한 수익의 비율은 감소한다.
*수확체감의 법칙 : 단위면적당 노동이나 자본의 투입량을 늘리면 총생산량은 증가하나 추가적 생산량은 점점 감소한다.
- 집약적 토지이용의 한계점을 집약한계 라고 한다.
*집약한계 : 투입되는 한계비용이 산출되는 한계수입과 일치하는 데까지 추가투입되는 경우의 집약도이다.
- 집약한계는 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도이며, 집약적 토지이용의 상한선을 의미한다.
1-3. 조방적 토지이용과 조방한계
- 집약도가 낮은 토지이용을 조방적 토지이용 이라고 한다.
- 조방적 토지이용을 한계점까지 가면 조방한계라고 한다.
- 조방한계란 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 집약도이다.
- 손익분기점에서의 토지이용의 집약도이며, 집약적 토지이용의 하한선을 의미한다.
- 집약한계를 상한선, 조방한계를 하한선으로 하여 선택적으로 최유효이용방안을 모색한다.
1-4. 입지잉여
- 동일한 사업이여도 입지조건이 좋으면 특별한 이익을 얻고 그 이익을 입지잉여라고 한다.
- 입지조건이 나쁠수록 감소하고 입지잉여가 모든 산업에 똑같이 발생하지는 않는다.
- 입지잉여가 0이 되는 위치를 한계입지라고 한다.
- 입지경쟁이 치열할수록 지가는 높아지고, 높은 지가는 토지이용을 집약화시킨다.
1-5. 지가와 토지이용
- 높은 지가수준은 집약적 토지이용, 낮은 지가수준은 조방적 토지이용이 이루어진다.
- 일반적으로 1차보다 2차 2차보단 3차 산업이 더 집약적이라고 말한다.
2. 도시스프롤 현상
2-1. 의의
도시의 성장/개발 현상이 무질서하고 불규칙하게 평면적으로 확산되는 것을 말한다. 도시외각부의 팽창인 도시의 평면적 확산이며, 경우에 따라서 입체슬럼 형태를 보이기도 한다. 산발적인 도시의 확대이고 도시의 외각지대에서 발달하는 무계획적인 시가지현상이다.
2-2. 원인
개발도상국에서 도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 한 데에서 원인을 찾을 수 있다.
2-3. 유형 및 특징
- 고밀도연쇄개발현상, 저밀도연쇄개발현상, 도시 중간중간 상당한 공지를 남기며 교외로 확산되는 현상등이 있다.
- 스프롤 지대의 지가수준은 일반적으로 수준이하이다.
3. 침입적 토지이용
3-1. 침입과 계승
- 침입 : 인구집단 또는 토지이용의 형태에서 새로운 이질적이 개입되는 현상을 말한다.
- 계승 : 침입의 결과 새로운 인구집단 또는 토지이용이 교체되는 결과를 말한다.
3-2. 특징
- 확대적침입과 축소적침입으로 구분되며 확대적침입이 통상적이다,
- 확대적침입은 인근 규모에 비해 보다 큰 규모의 부동산을 개발하는 침입이다.
- 낮은 지가수준, 강한 흡인력이 있는 경우 침입활동을 유발하는 원인이며, 지가수준 상승을 시킨다.
- 행정적 규제로 침입이 쉽지 않은 경우도 있다.
4. 직/주분리와 직/주접근
4-1. 직/주분리
- 의의
직장과 주거지가 분리되는 것을 말한다.
- 원인
도심환경의 악화, 도심의 지가고, 도심의 재개발, 교통발달 등
- 결과
도심공동화 현상이 나타난다. 주야간 인구격차가 커지는 현상을 말한다. 외각지역의 지가가 상승한다.
4-2. 직/주접근
- 의의
직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상을 말한다. 회귀현상이라한다.
- 원인
도심의 상대적 지가 하락, 도심 환경의 개선, 정책적 유도, 교통체증의 심화
- 결과
주거용 건물의 고층화현상, 도시회춘화현상
나. 부동산개발
1. 부동산개발의 의의 및 과정
1-1. 부동산개발의 의의와 분류
- 의의
타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성/건축/대수선/리모델링/용도변경 또는 설치되거나 설치될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외된다. 또한 인간에게 생활, 작업 및 쇼핑, 레저 공간을 제공하는 것을 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말한다.
!. 건축에 의한 개량
토지 위에 건물이나 다리와 같은 건조물을 세움으로써 토지의 유용성을 증가시키는 것으로, 공간창조와 관계된다.
!!. 조성에 의한 개량
도로공사, 배수공사, 수도의 설치 등과 같이 토지 자체를 개량하는 것이다.
- 분류
!. 유형적 개발
토지의 물리적 변형을 초래하는 행위. 건축/토목사업/공공사업 등이 해당함.
!!. 무형적 개발
이용상태의 변경을 초래하는 행위. 용도지역/지구의 지정 또는 변경, 농지전용 등이 해당함.
!!!. 복합적 개발
토지의 유형/무형의 개발행위가 도이에 이루어지는것.
1-2. 부동산개발의 과정
a) 아이디어 단계
b) 예비적 타당성 분석단계
c) 부지모색과 확보단계
d) 타당성 분석 및 디자인단계
e) 금융단계
f) 건설단계
g) 마케팅단계
2. 부동산개발의 위험과 타당성 분석
2-1. 부동산개발의 위험분석
- 법률적 위험
공법규제나 사법상의 제한등 법적환경 변화로 인한 위험부담을 말한다.
- 시장위험
시장조사를 통해 줄일 수 있고 개발사업이 완성에 가까워질수록 시장위험은 줄어든다.
- 비용위험
기간이 길어지거나 인플레이션이 발생하여 생기는 위험을 말한다. 개발업자는 시공사와 최대가격보증계약을 맺기도 한다.
*최대가격보증계약 : 개발사업에 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 추가적 비용은 부담하지않는다는 계약.
2-2. 부동산개발의 타당성 분석
- 부동산분석의 체계
a) 지역경제분석
대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 요인을 분석하는 작업
b) 시장분석
특정 지역이나 부동산유형에 대한 수요, 공급등을 분석
c) 시장성분석
부동산이 시장애서 매매나 임대될수 있는지에 대한 경쟁결을 분석
d) 타당성분석
투자자금을 끌어들일수 있는정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석
e) 투자분석
최종적인 투자 여부 결정.
- 시장분석과 경제성 분석
타당성 분석 순서는 개발사업에 대한 시장분석을 먼저 하고 그 후 경제성 분석을 실시한다.
a) 시장분석
- 의의 및 목적
개발사업이 시장에서 채택될수 있는지 분석하는것.
개발사업의 투자결정에 필요한 모든 정보를 제공하는데 목적이 있다.
- 시장분석의 역할
!. 특정용도에 어떤 부지가 적합한지 결정(입지론)
!!. 주어진부지는 어떤 용도에 적합한지 결정(적지론)
!!!. 주어진 자본을 투자할 대안을 찾고 있는 투자자를 위해 수행되기도 한다.
!!!!. 타당성분석은 새로운 개발사업에 대해서는 물론 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다.
- 시장분석의 구성요소
도시 및 지역분석, 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석 등
b) 경제성 분석
개발사업에 대한 수익성을 평가하고 최종적인 투자결정을 하는것.
시장분석 > 특정개발사업에 대한 채택가능성을 평가
경제성 분석 > 수익성 유무를 평가하여 최종결정을 짓는 것
3. 부동산개발의 유형
3-1. 일반적으로 신개발과 재개발로 나눈다.
3-2. 도시재개발 시행방법에 의한 분류
a) 보전재개발
노후/불량화의 진행을 방지하기위해 채택하는 가장 소극적 도시재개발이다.
b) 수복재개발
본래 기능을 회복하기위해 시설을 그대로 보존하면서 노후/불량 요인만을 제거하는것. 소극적인 도시재개발이다.
c) 개량재개발
기존시설의 확장/개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통해 도시기능을 제고하고자 하는 형태로 수복재개발의 일종이다.
d) 철거재개발
완전히 제거하고 새로운 시설물로 대체하는 가장 전형적인 도시재개발의 유형이다.
3-3. 부동산개발방식의 유형 - 용지의 취득방식에 따라
a) 단순개발방식
토지형질변경사업과 같이 토지소유자에 의한 자력개발방식을 말함.
b) 환지방식
택지가 개발되기전 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식. 가장많이 이용
c) 매수방식
대상토지의 전면매수를 원칙으로 하고 사업시행자에 의한 수용절차가 필요한 개발방식이다.
d) 혼합방식
대상토지를 전면매수 하거나 환지하는 방식을 혼합한것. [도시개발법]에 의한 도시개발사업 등이 대표적인 예이다.
4. 부동산개발과 개발권양도제
- 개념
개발권양도제란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.
현재 대한민국에선 시행되고 있지 않은 제도이다.
- 내용
개발권과 소유권을 분리하되 개발권 상실로 인한 우발손실에 대해 시장기구를 통해 다른 곳의 우발이익으로 보상하게 하려는 것이다. 즉, 개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자에게 부여된 개발권을 개발이 가능한 다른 지역의 토지소유자에게 매각하게 한다.
- 장단점
형평성문제를 어느정도 보완하고 생태환경보전에도 효과적이나 손실을 입은자와 이익을 얻은자의 관계가 불분명하여 형평성 문제를 완전하게 해소하기는 어렵다.
5. 부동산공영개발
공적 주체가 관리하므로 대량공급 투기방지 공공사업으로 재투자가 가능하지만 사업비 전액을 시행자가 먼저 지출해야 함으로 자금부담이 가중되며, 용지보상 지출로 인한 통화량 팽창으로 지가 상승이 우려된다는 단점이 있다.
6. 민간의 부동산개발방식
- 자체개발사업 (혼자)
토지소유자가 사업주체가 되어 자금조달과 시공의 전 과정을 담당하는 사업 형태이다.
장점 : 의도대로 추진가능, 빠른 속도
단점 : 위험성 높음, 자금조달의 부담
- 지주공동사업 (반반)
토지소유자가 토지를 제공하고 개발사업자가 자금과 시공을 담당하는 공동의 사업이다.
장점 : 위험을 지주와 개발업자간에 분산할수 있다.
- 토지신탁개발방식 (대여후 수수료)
토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 개발,관리,처분 하여 그 수익을 돌려주는 방식
- 컨소시업 구성방식 (여러명다수)
토지소유자와 컨소시엄 구성회사가 공동으로 개발하는 사업형태이다.
장점 : 안정성 확보
단점 : 시간이 오래걸림, 상호 이해조정필요, 책임회피현상
7. 경제기반이론
- 의의
어떤 지역의 기반산업이 활성화되면 비기반산업도 함께 활성화됨으로써 지역경제의 성장과 발전이 유도된다는 이론.
- 입지계수 - 기반산업의 판별
입지계수를 통해 해당 지역의 수출기반산업 또는 경제기반산업 여부를 판별할 수 있다.
- 경제기반승수
기반산업 고용인구 변화에 대한 지역의 전체 고용인구 변화의 비율로, 경제기반산업의 고용인구 변화가 지역 전체의 고용인구에 미치는 영향을 예측할 수 있게 한다.