부동산금융
가. 부동산금융의 개요
1. 부동산금융의 의의
1-1. 금융
재화나 서비스의 개입 없이 화폐의 수요/공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통.
1-2. 부동산금융
부동산을 담보로 자금을 융통하는 것. 특수금융이다.
1-3. 주택금융, 토지금융으로 나뉘고 부동산금융은 담보기능이 있으며 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금 감면이 있다는 점에서 일반금융과 차이가 있다.
2. 주택금융의 의의
2-1. 주택금융
주택의 구입, 개/보수, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금의 대출과 관리 등을 포괄하는 특수금융.
2-2. 장기저리 대출을 통해 주택의 공급을 확대하는 제도이다.
2-3. 주택소비금융, 주택개발금융으로 나눈다.
- 주택소비금융 : 가계에 대한 금융으로, 주택을 구입하거나 개량하고자하는 사람에게 주택을 담보로 대출해주는것.
- 주택개발금융 : 주택건설업자에 대한 금융으로, 건설활동에 필요한 자금을 대출해 주는 것.
3. 주택금융의 필요성
가격이 매우 높은 내구재인 동시에 필요한 만큼 구입할수 있는 재화가 아니기 때문에 필요하다.
4. 주택금융의 기능
- 주택거래의 활성화
- 자금의 제공
- 주택자금의 조성
- 경기 조절
- 주거안정에 기여
나. 부동산의 저당대출제도
1. 저당의 의의 및 종류
1-1. 의의
부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것을 말한다.
대출자를 저당권자, 차입자를 피자당권자 라고한다.
1-2. 종류
- 전통적 저당 : 일반차입자들에게 저당대부를 해주는 방식.
- 정부지원저당 : 저소득층 차입자의 채무불이행시 대출자가 당하는 손해를 대신 갚아주는것.
- 건축대부 : 건설업자나 개발업자가 건축을 할 때, 건축자금을 대출하기 위해서 제공하는 저당.
2. 부동산금융의 용어 및 기초개념
- 융자원금
처음에 융자받은 금액을 말한다. 대출잔액은 융자기간 중 상환되지 않은 융자원금의 부분을 말한다.
- 융자기간
차입자로 하여금 융자원금을 상환할 수 있도록 부여한 기간을 말한다.
- 융자상환
정기적인 원금의 상환을 의미 하는데, 상환기간이 길어질수록 매기의 상환금은 적어진다. 조기상환위험을 방어하기 위해 조기상환 시에는 잔액의 일정 비율을 벌금으로 부과하도록 융자계약서에 규정하는 것이 일반적이다.
- 월부금
원금상환분과 이자의 합계로 매달 대출자에게 납입하는 금액이다. 부채서비스액, 저당지불액 이라고도 한다.
- 이자율
고정이자율과 변동이자율이 있으며, 대출잔액에 대해 적용된다.
실질이자율 = 명목이자율 - 인플레이션율 (인플레이션이 없을때)
명목이자율 = 실질이자율 + 예상 인플레이션율 (인플레이션이 있을것으로 예상될때)
3. 고정이자유저당과 변동이자율저당
3-1. 고정이자율저당
- 융자기간 동안 대출 시의 초기 이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도이다.
3-2. 변동이자율저당
- 대출 시의 이자율이 융자기간 동안 시장상황에 따라 변동시켜 이자율 변동위험의 전부 또는 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가 시키기 위해 고안된 융자제도이다.
- 초기 이자율은 고정이자율보다 낮은 것이 보통이다.
4. 저당의 상환방법
대출자들이 손해를 보지않기위해 이자율을 조정하는방법, 대출잔액을 조정하는 방법이 있다.
4-1. 금리고정식 저당대부
- 원금균등상환
융자원금을 납입횟수로 나눈 금액과 매 기간의 잔고에 대한 이자를 합산하여 납부하는 방식이다.
원금상환분은 일정하지만 시간이 지날수록 대출잔액이 적어지므로 이자지급분은 줄어들게 된다.
따라서 매 기간의 원리금상환액은 초기에 많고 후기에는 적어진다.
- 원리금균등상환
매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에따라 다른 방식이다.
매기에 상황하는 이자지급액이 감소하는 만큼 원금상환액은 증가하는 방식이다.
부동산금융에서 가장 광범위하게 사용되고 있는형태이다.
4-2. 체증식 융자금상환
원리금상환액의 부담을 초기에는 적게 하는대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다.
- 그 밖에 금리조정식 저당대부, 가격수준조정저당 등이 있다.
5. 부동산금융의 동원방법
5-1. 부동산 신디케이션 - 투자자의 합동조합
여러명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다.
5-2. 조인트벤처
특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사를 말한다.
5-3. 프로젝트 금융
- 의의
대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하여 이루어지는 금융거래 방식이다.
통상적으로 대규모자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.
- 특징
!. 사업성이 담보가 되며, 개인적인 채무가 없는 비소구금융 또는 비상환청구금융이다. 현실적으로는 여러가지 형태의 보증이나 보험이 대출자로부터 요구되는 것이 일반적이다 . -> 제한적 소구금융
*비소구금융 : 프로젝트 자체에서 현금흐름을 분리하여 프로젝트에 자금을 조달하는 기법이다.
!!. 다양한 사업주체가 참여하고 이해 당사자 간에 위험배분이 가능하다.
!!!. 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름을 근거로 필요 자금을 조달하며, 사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존한다.
!!!!. 채권자는 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 채권 청구가 가능하며, 채권자는 사업주에 대해 청구할 수 없다.
6. 역저당
6-1. 저당과 역저당
저당 : 차임자가 금융기관으로부터 대출을 받은 후 일정 기간마다 일정액의 원리금을 상환함.
역저당 : 금융기관이 차입자에게 일정 기간마다 일정액을 지불하며 그 기간말에 그동안 지불한 원금과 이자를 일시불로 지불받음.
6-2. 주택연금
고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 매달 연금처럼 지급받는 대출.