부동산투자론
가. 부동산투자와 투기
1. 부동산투자
1-1. 부동산투자의 의의 및 종류
- 의의
부동산투자란 확시한 현재의 소비를 희생하여 생산활동을 통해 장래의 수익 획득을 목적으로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 장래의 수익은 불확실하므로 투자는 항상 위험을 내포하고 있다.
투자는 취득, 운영, 처분의 단계를 거치게 되고 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 또는 수익성 부동산이라한다.
- 종류
a) 실물투자
인플레이션 등에 의해 상품가치가 증가하는 것에 투자하는 것을 말한다.(금, 은, 골동품, 예술픔, 부동산 등)
b) 재무투자
공채/사채/주식/외환 등의 금융유가증권에 투자하는 것을 말한다.
1-2. 부동산투자자
- 지분투자자
자기자본을 투하하는 보통의 일반투자자를 말한다. 의사결정의 주체이다.
- 저당투자자
지분투자자에게 필요한 자금을 대출해 주는 대출자를 말한다. 대포적으로 은행과 같은 대출기관이다.
1-3. 부동산투자의 장단점
- 장점
a) 지렛대효과를 향유할수 있다. 지렛대 효과란 부채의 사용이 지분수익률에 미치는 영향을 말한다.
b) 부동산은 낮은세율, 세액공제 등의 혜택이 있어 세금을 최소화할 수 있는 절세효과가 있다.
c) 인플레이션으로부터 구매력을 보호기능을 가지고 있다.
d) 소득이득과 자본이득을 향유할 수 있다.
- 단점
a) 다른 투자대상에 대해 환금성이 떨어진다.
b) 입지, 시장, 물리적 기능 등 전반적인 경제상태의 작용에 영향을 받으므로 사업의 위험부담이 크다.
c) 부동산을 구입하기 위해 대출을 받아 투자하였다면 금융 위험부담이 존재한다.
d) 중개수수료의 부담이 코며, 부동산투자에는 토지이용규제, 개발통제 등 여러 가지 행정적 통제가 가해지고 법률도 복잡하다.
2. 부동산투기
2-1. 의의
단기간에 가격 상승에 의한 양도차익만들 얻은 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다. 즉, 부동산을 이용/관리할 의사가 없이 필요 이상으로 부동산을 보유/관리하는 행위를 말한다.
2-2. 폐해
- 개인의 측면에서 볼때 투기로 인해 불로소득을 얻은 자와 얻지 못한자 사이에 소득격차를 심화시킨다.
- 부동산투기로 인한 지가의 급등은 기업의 신규투자능력을 감소시켜 생산활동을 위축시키고, 실업률을 증가시킨다.
- 투기로 인한 지가상승은 기업의 실수요 용지의 확보를 어렵게 하고 생산원가를 상승시킨다.
- 사회적 측면에서는 근로의욕을 상실시키고, 투기로인한 불로소득의 창출은 계층간 위화감을 조성한다.
- 정부의 입장에선 공공용지의 확보다 도시기반시설의 설치가 어렵게 된다.
- 국가적인 차원에서 토지의 효율적/합리적이용을 저해하는 요인이 된다.
나. 재산 3분법
1. 의의
재산을 예금, 부동산, 주식에 각각 배분 투자하여 투자에 발생하는 위험을 분산시키고 안전성/수익성/환금성을 균형 있게 검토하여 재산관리를 하는 것을 말한다.
2. 투자재산의 비교
- 예금
안정성 환금성에는 강하지만, 수익면에서는 약하다.
- 주식
수익성과 환금성은 높은 편이나, 안전성이 약하다.
- 부동산
안전성과 수익성은 유리하나, 환금성이 불리하다.
다. 부동산투자의 위험과 수익
1. 위험의 개념과 측정
- 위험이란 어떤 투자안으로부터 얻게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 의미한다. 수익률과 기대수익률 사이에 편차가 클것으로 예상한다면 위험이 크다고 한다.
- 기대수익률과 위험은 각각 평균과 분산으로 나타낸다.
평균 = 투자로부터 예상되는 수익률을 평균개념인 기대수익률로 나타낸것을 의미.
분산 = 투자의 위험을 예상되는 수익률의 분산도로 측정함을 의미. 분산도를 나타내는 통계량으로 분산과 표준편차가 있고 분산은 표준편차의 제곱이다.
- 수익은 기댓값이나 기대수익률로 측정하고, 위험은 표준편차나 분산으로 측정한다.
2. 부동산투자의 위험
2-1 사업상의 위험
부동산 사업 자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험을 말한다.
2-2 금융적 위험
자기자본에 대한 부채의 클수록 파산의 위험도 증가하게 되는 위험을 말한다.
2-3 법적 위험
부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경병화에 따른 위험을 말한다.
2-4 인플레이션 위험
투자 기간 동안의 물가 상승으로 인해 발상하는 구매력의 하락 위험을 말한다.
2-5 유동성 위험
부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.
3. 부동산투자의 수익률과 투자의 결정
3-1. 수익률이란 투하자본에 대한 순수익의 비율을 말한다.
- 요구수익률
투자에 대한 위험이 주어졌을 떄 투자자가 대상부동산에 투자를 결정하기 위해 보장되어야 할 최소한의 수익률로, 필수수익률/외부수익률/투자의 기회비용 이라고 한다.
- 기대수익률
어떤 투자대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상수익률 이다.
- 실현수익률
투자가 이루어지고 난 후에 실제로 실현된 수익률로, 실제수익률이라고 한다.
3-2. 투자의 결정은 투자가치와 시장가치를 비교하여 이루어지기도 한다
- 투자가치
예상되는 미래의 편익이나 부동산투자자에게 주는 현재가치로, 대상부동산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다.
- 시장가치
매매되었을 때 형성되는 가치로, 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치이다.
4. 부동산투자의 위험과 수익의 관계
- 무위험자산에 대한 수익률을 무위험률 또는 무위험이자율 이라한다.
시간에 대한 대가인 무위험률과 투자대상이 갖는 위험에 대한 대가인 위험할증률을 합한 것이다.
위험할증률이 가산된 요구수익률을 위험조정률 이라고 한다.
[요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 >> 위험조정률]
- 위험이 클수록 요구 수익률이 크다. 이 관계를 위험 - 수익의 상쇄관계 라고한다.
- 위험이 커지면 투자가치는 하락한다. 위험과 요구수익률은 비례관계에 있고 위험할수록 높은 위험조정률을 적용한다.
[부동산의 투자가치 = (예상)순수익 / 요구수익률]
라. 포트폴리오 이론
1. 포트폴리오 이론의 개념
여러 종류의 자산의 조합 또는 집합을 포트폴리오라고 한다. 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이다.
2. 포트폴리오의 수익 - 포트폴리오의 기대수익률
개별 자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중평균한 값이다.
3. 포트폴리오의 위험
- 체계적 위험
시장 전체적인 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것이다. 전체시장에 영향을 미치는 위험을 말한다.
분산투자로써 제거되지 않으므로 분산불가능위험 이라고한다.
- 비체계적 위험
개별 자산에 국한하여 영향을 미치는 위험을 말한다. 분산가능위험 이라고 한다.
[총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험]
4. 포트폴리오의 위험분산효과와 상관계수
비체계적 위험은 제거할수 있지만 체계적 위험은 제거할수 없다.
5. 포트폴리오의 관리
포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험은 통계학적으로 제거될 수 있다.
투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.