부동산정책
가. 부동산정책의 의의 및 정부의 시장개입
1. 부동산정책의 의의
부동산을 둘러싼 여러 가지 문제를 해결 내지 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 보다 합리적으로 하려는 공적인 노력이다. 즉, 공익추구를 위한 정부의 부동산활동을 말한다.
2. 정부의 시장개입
2-1. 정부의 시장개입과 시장실패
정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 정치적 기능과 경제적 기능을 수행하기 위해서이다. 저소득층을 위한 여러 가지 주택정책은 사회적 목표를 당성하기 위한 정부의 정치적 기능에 해당하는 반면, 외부효과의 제거 등은 시장실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능에 해당한다. 시장실패란 어떤 이유로 인해 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다. 시장실패는 정부의 경제적 개입을 정당화시키는 요인이 되기도 한다.
a) 불완전경쟁(독과점)
독과점이 존재하는 경우 독과점 기업이 가격을 높게 책정하므로 완전경쟁시장보다 가격은 높고 생산량은 적어 시장의 기능이 제대로 작동하지 않아 시장실패가 나타난다.
b) 외부효과
어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주는데도 이에 대한 대가를 지불하지도 받지도 않는 상태를 말한다.
c) 공공재
모든 사람들이 공동으로 이용할수 있도록 시장기구를 통하지 않고 공공부문이 공급하는 재화나 서비스를 말한다.
국방, 치안, 소방, 도로 등과 같은 공공재의 생산을 시장에 맡길 경우 기업은 이윤이 적어 생산을 기피하거나, 생산한다 하더라도 그 공급량이 사회적으로 충분하지 못하게 된다.
d) 정보의 불완전 및 비대칭성
완전경쟁시장과 달리 현실의 시장에서 주어지는 정보는 불완전할 뿐만 아니라 이것이 옳게 거래당사자에게 전달되려면 상당한 비용의 부담이 수반되어야 하므로 가격의 신호는 실제에 있어 매우 불완전하다.
2-2. 외부효과
어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주는데도 이에 대한 대가를 지불하지도 받지도 않는 상태를 말한다. 외부호과에는 정(+),부(-)의 외부효과가 있다.
- 정(+)의 외부효과란 제3자에게의도하지 않은 이익을 가져다주는데도 이에 대한 대가를 지불받지 않는 상대이다.. 부(-)의 외부효과는 제3자에게 의도하지 않은 손해를 가져다주는데도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 상태를 말한다.
[예, 생태공원이 들어오면 정(+)의효과, 소각장이 들어오면 부(-)의 효과가 발생할 것이다]
- 자유로운 시장기구에 맡겼을 경우 정의 외부효과가 존재하면 사적비용이 사회적비용을 초과하게 되어 사회적 최적수준보다 적게 만들어지는 결과를 가져온다. 반대로 부의 회부효과의 존재는 사회적비용이 사적비용을 초과하게 되어 최적수준보다 더 많이 만들어지게 된다.
- 따라서 외부효과가 존재하면 시장기구는 자원을 효율적으로 배분할 수 없게 되어 시장실패가 일어난다.
*사적비용 : 상품을 한 단위 더 생산할 때 생산자가 원자재 등을 구입하기 위해 추가적으로 지불하는 비용을 말함.
*사회적 비용 : 사적인 한계비용에 생산활동이 제3자에게 미치는 피해까지 합한 것을 말한다.
| 구분 | 정(+)의 외부효과(외부경제) | 부(-)의 외부효과(외부불경제) |
| 의의 | 제3자에게 혜택을주고도 보상을 받지못하는것 | 제3제에게 손해를 입히고 대가를 지불하지 않는것 |
| 편익 및 비용 | 사적 편익 < 사회적 편익 사적 비용 > 사회적 비용 |
사적 편익 > 사회적 편익 사적 비용 < 사회적 비용 |
| 특징 | 과소생산, 과다가격 | 과다생산, 과소가격 |
| 해결방안 | 보조금 지급, 조세경감, 행정규제완화 | 오염배출업체에 조세중과 환경부담금부과, 지역지구제 |
| 현상 | PIMP현상 (please in my front yard) |
NIMBY현상 (Not in my back yard) |
2-3. 지역지구제
- 의의
도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지의 효율적/합리적 이용을 도모하는 방향으로 규제하는 제도이다.
- 목적
지역지구제의 목적은 토지의 이용목적 및 입지 특성에 따라 적합한 용도를 부여함으로써 국토이용질서의 확립과 토지의 효율적/합리적 이용을 도모하고 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 있다.
- 효과
부(-)의 외부효과를 제거함으로써 그 지역 주택에 대한 수요가 증가하여 단기적으로 주택가치가 상승한다. 투자자들의 초과이윤을 발생하게 하고 이는 전반적 시장의 공급을 증가시켜 장기적으로 주택가치가 하락하고 초과이윤은 소멸된다.
- 지역지구제와 독점
어떤 특정지역에만 지위를 부여한다면 진입장벽으로 인해 공급이 늘지 않으므로 장기적으로 부동산가치가 하락하지 않으며 초과이윤은 독점적 지위를 누리는 투자자에게 돌아간다. 사전적 독점과 사후적 독점으로 나누며, 초과이윤은 위치적 이점이 부동산가치에 이미 반영된 사전적 독점에서만 발생한다.
*사전적 독점 : 부동산 가치에 영향을 줄수있는 어떤 사건이 발생하기전에 특정위치를 점하고 있는 독점
*사후적 독점 : 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 정하고 있는 독점.
- 문제점
지역지구제가 잘못 지정되거나 사회/경제적 여건에 신축성 있게 대응하지 못한 경우 사회적으로 바람직한 토지이용이 배제 된다.또한 지역 간 형평성 문제를 야기할 수 있다.
나. 주택정책
1. 임대료 규제정책
임대료규제를 임대료 한도제 라고도 하는데, 이는 정부가 임대주택시장에 개입하여 임대료를 일정 수준 이상 올릴 수 없도록 하는 제도로, 최고가격제의 일환이다.
1-1. 정부의 규제임대료가 시장의 균형임대료보다 낮게 규제한다면 초과수요가 나타나 임대주택을 구하기가 어려워진다. 기존 임차인들의 주거이동을 저하시키고 신규 임차인들이 임대주택을 더욱 구하기 어렵게 된다.
1-2. 임대인 입장에서는 투자기피현상이 나타나며, 기존 임대주택은 다른 용도로 전환된다.
1-3. 정부 입장에서도 임대료수입이 이전보다 감소함에 따라 임대소득세수입이 감소한다.
1-4. 시장에서는 불법적 거래가 나타나 이중가격이 형성될 수 있다.
2. 임대료 보조정책 - 주택보조금정책
2-1. 의의
일정 수준 이하의 저소득층에게 정부가 무상으로 임대료의 일부를 보조해 주는 것을 말한다. 이는 정부의 간접적인 개입에 해당한다. 주택바우처는 임대료 보조정책의 하나이다.
2-2. 수요 측 보조금
주택부담 능력을 높여 주기 위해 지금되는데, 가격보조방식과 소득보조 방식이 있다.
- 가격보조방식(임대료보조, 집세보조)
주택을 임차할 때에만 보조해 주는 가격보조 방식은 주택의 상대가격을 낮춤으로써 저소득임차가구의 주택소비를 증가시킨다. 주택소비증대라는 정책목표달성 측면에서는 가격보조방식이 소득보조방식보다 우월하다.
- 소득보조방식(현금보조)
보조금을 현금으로 지급하는 방식으로, 현금보조가 이루어지면 보조받는 저소득임차가구의 실질소득이 현금보조액만큼 증가한 것과 동일하므로 주택부담 능력이 높아지게 된다. 소비자효용 측면 에서는 소득보조방식이 가격보조방식보다 우월하다.
3. 공공임대주택정책
3-1. 의의
정부가 사적 시장보다 저렴하게 공공임대주택을 공급하는 정책으로, 정부의 직접적인 개입에 해당한다. 사적 시장과 품질이 유사한 공공임대주택을 공공시장에서 값싸게 공급하는 것이다.
3-2. 효과
- 임대주택시장은 사적 시장과 공공시장으로 분리되며, 사적시장의 임대주택에 대한 수요가 감소한다.
- 다른 지역에서 공공임대주택이 공급되는 곳으로 저소득가구가 이동한다. 단기적으로 사적시장의 임대료가 하락한다.
- 장기적으로는 사적시장의 임대주택 공급량이 감소하지만 전체의 임대주택 공급량은 불변이다.
다. 부동산조세정책
1. 부동산조세의 의의
부동산을 과세대상으로 하여 부과하는 조세이다. 이는 토지와 건물 등의 부동산을 취득/소유하는 경우, 이용하는 경우, 처분하는 경우 에 부과된다.
2. 부동산조세의 전가와 귀착
2-1. 조세의 전가
조세가 부과되어을때 각 경제주체들이 자신의 활동을 조정함으로써 조세의 실질적인 부담의 일부 또는 전부를 타인에게 이전시키는 현상을 말한다.
2-2. 조세의 귀착
조세가 부과되었을때 실질적인 조세부담이 전가를 통해 각 경제주체에게 귀속된 결과를 말한다.
3. 부동산조세와 탄력성
임대주택시장의 경우 임대인에게 재산세가 부과된다면 이는 재산세 부과액만큼 생산비가 증가한 것이 되어 공급곡선이 좌상향으로 이동한다.
3-1. 수요곡선이 탄력적일수록 임차임부담이 작고, 비탄력적일수록 임차인부담이 크다.
탄력적은 임차인이 가격변화에 민감하게 반응하는것, 수요곡선이 비탄력적이면 임대인은 정부가 부과한 세금을 임차인에게 떠넘기기 쉽다. 이유는 가격이 상승해도 임차인은 어쩔수 없이 재화를 구입할 수밖에 없기 때문이다.
3-2. 공급곡선이 탄력적일수록 임대인 부담이 작고, 비탄력적일수록 부담이 크다.
탄력적은 임대인이 가격변호에 민감하게 반응하는것, 공급곡선이 비탄력적이면 임대인은 정부가 부과한 세금을 임차인에게 떠넘길 생각을 하지못한다.
4. 부동산조세의 주택에 대한 영향
4-1. 주탁에 대한 조세의 부과는 수요자 입장이세 수요자가 주택에 대해 지불하는 금액을 높게 만들고, 그 결과 주택의 수요량을 감소시킨다. 공급자 입장에서는 공급자가 주택을 통해 얻는 수입을 낮게 만들고, 그 결과 공급량을 감소시킨다.
4-2. 세금의 귀속문제는 주택의 수요와 공급의 상대적인 탄력성에 따라 다르다.
- 신축주택과 기존주택에 대해 조세를 부과하면 신축주택의 소비자인 고소득층이 기존주택의 소비자인 저소득층에 비해 오히려 조세를 적게 부담하는 결과를 야기한다.
- 왜냐하면 생산기간이 오래 걸리는 신축주택의 공급곡선보다 기존주택의 공급곡선이 더 탄력적이므로 보다 많은 조세가 기존주택의 소비자인 저소득층에게 전가되기 때문이다.
- 정부에서 주택에 부과하는 재산세를 상승시킬 때, 일률적으로 같은 비율을 주택에 적용하는 재산세는 역진세적인 효과를 나타낸다.
- 따라서 조세의 형평성을 달성하기 위해서는 재산세를 누진세의 형태로 바과하는 것이 효과적이라고 할 수 있다.
*역진세 : 소득이 증가할수록 낮은 세율을 적용하는 조세를 말한다.
*누진세 : 소득이 증가할수록 높은 세율을 적용하는 조세를 말한다.