부동산시장론
가. 부동산시장
1. 시장의 개념과 형태
a) 시장의 개념
어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정을 말한다.
b) 시장의 형태
- 완전경쟁시장
다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격/품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장을 말한다.
!) 시장에서 상품을 사는 사람과 파는 사람의 수가 아주 많아야 한다. 개별수요자나 공급자가 수요량이나 공급량을 변경할지라도 시장가격에는 영향을 미칠수 없게 된다.
!!) 거래되는 상품이 동질적이여야 한다. 품질은 물론 여러 가지 판매 조건도 같아야 한다는 것이다.
!!!) 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입하거나 탈퇴할수 있어야 진입장벽이 낮아 영향을 미칠수 없다.
!!!!) 수요자나 공급자가 상품의 가격, 품질등에 완전한 정보를 갖고 있어야한다.
- 불완전경쟁시장
!) 독점시장
한 상품의 공급이 단일기업에 의해 이루어지는 시장 형태
!!) 과점시장
동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상 소수인 시장 형태
!!!) 독점적 경쟁시장
완전경쟁시장과 독점시장의 성격을 나누어 가지고 있는 형태로 밀접한 연관은 있지만 동일 상품은 아닌 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장 형태
2. 부동산시장
a) 개념
매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳으로 부동산권리의 교환, 가액결정, 공간배분, 공간이용패턴 경정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위해 의도된 상업활동을 하는 곳을 말한다.
부동산 시장은 지리적 공간과 결부되어 있으므로 위치에 따라 여러 개의 부분시장으로 나뉜다.
b) 유형
- 개별시장
특정한 위치/면적/형태를 가진 개별토지마다 형성되는 시장이다. 토지별로 독자적인 가격이 형성된다.
- 부분시장
개별시장과 전체시장의 중간에 있는 규모의 시장이다. 위치,규모,질,용도 등에 따라 시장세분화가 이루어진다.
-전체시장
각 개별시장의 총합이라고 할수 있다. 통상 "부동산시장이 침체되어 있다" 라 하면 전체시장을 의미한다.
c) 특성
- 국지성
지리적 공간과 결부되어 있으므로 여러개의 국지적 시장으로 나뉘고 시장별로 불균형을 초래한다.
- 거래의 비공개성
일반재화와 달리 거래내용이 외부에 공개되지 않는 비공개성을 지닌다. 부동산 가격이 불합리하게 형성되는 원인이다.
- 비표준화성
부동성과 개별성으로 인해 표준화가 불가능하고 대량생산이 곤란하다.
- 비조직성
국지성과 거래의 비공개성 및 비표준화성 등으로 인해 조직화가 곤란하다.
- 수급조절의 곤란성
공급이 비탄력적이므로 수요가 증가하여 가격이 상승하여도 단기 공급을 늘리기 어렵기때문에 가격의 왜곡이 발생한다.
- 매매기간의 장기성
단기적 거래가 곤란한 경우가 많으므로 유동성/환금성 면에서 곤란은 가져온다.
- 기타
여러 법적 제한이 많아 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능을 저하시킨다.
d) 기능
- 자원배분기능
부동산을 수요자에게 배분하는 기능을 한다. 경쟁을 통해 기존 건물의 유지와 수선,건물개축 등을 통해 역할을 한다.
- 교환기능
부동산의 매매/교환을 통해 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.
- 가격의 창조기능
가격을 창조하기도 하지만 가격변동 등의 원인으로 파괴된다.
- 정보의 제공기능
- 양과 질의 조정기능
토지의 형질변경, 건물의 용도변경 등 양과 질을 조정하여 유용성이 최대가 되도록 노력한다.
3. 효율적 시장
a) 효율적 시장의 개념 및 구분
- 개념
새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성 이라하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라고 한다.
-구분
!) 약성 효율적 시장
현재의 부동산 가격이 과거의 부동산가격이나 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영한 시장을 말한다.
과거의 정보가 이미 현재 가격에 반영되므로 투자자가 과거의 정보를 이용해 미래의 부동산가격을 예측하는 것은 불가능하다. 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통해 초과이윤을 얻기 어렵다.
*기술적분석 : 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.
!!) 준강성 효율적 시장
일반 투자자에게 공개되는 모든 정보가 신속하고 정확하게 현재의 부동산가격에 반영되는 시장을 말한다.
준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해 초과 이윤을얻기 어렵다.
과거의 정보와 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장이므로 약성 효율적 시장을 포함하는 개념이다.
*기본적분석 : 투자자가 과거와 현재의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.
!!!) 강성 효율적 시장
현재의 부동산 가격이 부동산에 관한 모든정보, 투자자들에게 공개된 정보뿐 아니라 공표되지 않은 정보까지도 신속정확하게 반영하는 시장을 말한다. 어떤 투자자도 초과이윤을 획득할수 없는 시장이고 약성, 준강성 효율적 시장을 포함하는 시장이다.
| 효율적 시장 | 반영되는 정보 | 분석방법 | 초과이윤 | 정상이윤 |
| 약성 효율적 시장 | 과거의 정보 | 기술적 분석 | 획득불가능 | 획득가능 |
| 준강성 효율적 시장 | 공표된 정보(과거,현재) | 기본적 분석 | 획득불가능 | 획득가능 |
| 강성 효율적 시장 | 공표된 정보(미래 포함) | 분석 불필요 | 절대 획득 불가능 | 획득 가능 |
b) 할당효율적 시장
자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로 어느 누구도 정보를 기회비용보다 싼값으로 획득할수 없는 시장이다.