감정평가의 3가지 방식
가. 감정평가 3방식의 개요
가격의 3면성은 감정평가 3가지 방식에 성립근거를 제공한다. 원가방식은 비용성에, 비교방식은 시장성에, 수익방식은 수익성에 그 근거를 둔다. 감정평가방식을 적용하여 산정한 가액을 시산가액. 임대료를 시산임료라고 한다. 시산가액을 감정평가액으로 확정하기 위해서는 시산가액조정 작업이 필요하다.
*시산가액 : 감정평가액을 결정하기위해 각각의 감정평가 방법을 적용하여 산정한 가액이다.
* 시산가액조정 : 시산가액, 시산임료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액의 격차를 조정하는 작업이다.
1. 원가방식(비용성)
비용성의 원리를 따르는 평가방식으로, 원가법에의해 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 적산법에 의해 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 비용접근법 이라고도 한다.
1-1. 시산가액을 구하는 방법을 원가법이라 하며, 구한 시산가액을 적산가액이라 한다.
1-2. 시산임료를 구하는 방법을 적산법이라 하며, 구한 시산임료를 적산임료라 한다.
2. 비교방식(시장성)
시장성의 원리를 따르는 평가방식으로, 거래사례비교법에 의해 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과, 임대사례비교법에 의해 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을 말한다. 시장정근법 이라고도 한다.
2-1. 시산가액을 구하는 방법을 거래사례비교법이라 하며, 구한 시산가액을 비준가액이라 한다.
2-2. 시산임료를 구하는 방법을 임대사례비교법이라 하며, 구한 시산임료를 비준임료라 한다.
3. 수익방식(수익성)
수익성의 원리를 따르는 평가방식으로, 수익환원법에 의해 대상물건의 시산가액을 구하는 방법과 수익분석법에 의해 대상물건의 시산임료를 구하는 방법을말한다. 소득접근법 이라고도 한다.
3-1. 시산가액을 구하는 방법을 수익환원법이라 하며, 구한 시산가액을 수익가액이라 한다.
3-2. 시산임료를 구하는 방법을 수익분석법이라 하며, 구한 시산임료를 수익임료라 한다.
| 가격의3면성 | 3방식 | 특징 | 평가조건 | 6방법 | 시산가액및 시산임료 |
| 비용성 | 원가방식 (비용접근법) |
공급가격 (투입가치) |
가액 / 임료 |
원가법 / 적산법 |
적산가액 / 적산임료 |
| 시장성 | 비교방식 (시장접근법) |
균형가격 (시장가치) |
가액 / 임료 |
거래사례비교법 / 임대사례비교법 |
비준가액 / 비준임료 |
| 수익성 | 수익방식 (소득접근법) |
수요가격 (산출가치) |
가액 / 임료 |
수익환원법 / 수익분석법 |
수익가액 / 수익임료 |
나. 원가방식
1. 원가법
1-1. 의의
- 원가법이란 대상물건의 제조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
- 대상부동산의 가치가 감가상각된 가치와 동일하다는 개념이다.
1-2. 재조달원가
- 의의 : 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
- 종류
a) 복제원가
대상부동산과 유사하거나 동일한 자재를 사용하여 신규 복제 부동산을 재조달 또는 재생산하는데 소요되는 물리적 측면의 원가를 말한다.
b) 대치원가
대상 부동산과 자재/공법이 유사하여, 기능면에서 동일성을 갖고 동일한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는 데 소요되는 효용 측면의 원가를 말한다.
- 산정기준
a) 건물의 재조달원가
대상건물을 일반적인 방법으로 건축하는 데 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다.
도급 건설이든 자가건설이든 도급건설에 준하여 처리한다.
b) 토지의 재조달원가
!. 원가법은 원칙적으로 적용하지 않는다.
!!. 조성지,매립지,개간지,간척지 등에 적용한다.
- 산정방법
직접법, 간접법
1-3. 감가수정
- 의의
재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는경우 가치하락요인 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업이다.
| 구분 | 감가수정 | 감가상각 |
| 관련 | 감정평가 | 기업회계, 세무회계 |
| 목적 | 기준시점에서 현존가격의 적정화, 시장가치를 구함 |
비용분배와 자본의 유지회수, 정확한 원가계산, 진실한 재정상태 파악 |
| 적용 | - 재조달원가를 기준으로 함 - 경제적 내용연수를 기초로 함 - 관찰감가법이 인정됨 - 물리/기능/경제적 감가요인 취급 - 잔가율이 물건에 따라 다른 개별성이 있음 - 감가에 있어 시장성을 고려함 - 감가액이 실제감가와 일치 - 비상각자산인 토지에도 인정되는 경우가 있음 |
- 취득원가를 기초로 함 - 법정내용연수를 기초로 함 - 관찰감가법이 인정되지 않음 - 물리적/기능적 감가요인만 취급 - 잔가율이 일정 - 시장성 고려치 않음 - 감가액이 실제감가와 불일치 - 상각자산에만 인정 |
- 감가의 요인
시간의 경과 사용등으로 인해 경제적 가치 및 효용이 감소되는 요인을 말한다.
물리적, 기능적 요인에 의한 감가는 치유 가능한 감가 또는 치유 불가능한 감가
경제적 요인에 의한 감가는 치유 불가능한 감가에 해당한다.
a) 물리적 감가요인
물리적 상태변화에 따른 감가요인. 사용에 따른 마멸 및 파손, 시간경과에서 오는 손모, 자연적 노후화, 우발적 사고 등에 의한 손상이다.
b) 기능적 감가요인
기능적 효용 변화에 따른 감가요인. 건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족 및 능률저하 등에 의한 기능적 진부화 등이 해당한다.
c) 경제적 감가요인
인근 경제상태, 환경, 시장상황 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 경제적 요소의 변화에 따른 감가요인을 말한다.
d) 법률적 감가요인
소유권 및 등기 등의 하자 여부, 지역지구제의 위반 등에 의한 가치의 손실등이 감가요인이다.
법률적 요인에 의한 감가는 경제적 요인에 의한 감가와 외부적 요인에 의한 감가에 해당한다.
- 감가수정의 방법
a) 내용연수에 의한 방법
[ 정액법 >> 직선법, 균등상각법]
ㄱ. 의의
대상부동산의 감가형태가 매년 일정액씩 감가된다는 가정하에 부동산의 감가총액을 단순한 경제적 내용연수로 평분하여 매년의 상각액으로 삼는 방법이다.
ㄴ. 특징 : 감가누계액이 경과연수에 정비례한다.
ㄷ. 장점 : 계산간편
ㄹ. 단점 : 실제 감가와 불일치한다.
ㅁ. 적용대상 : 건물/구축물 등의 평가에 사용
[ 정률법 >> 잔고점감법, 체감상각법 ]
ㄱ. 의의
대상부동산의 감가형태가 매년 일정률로 감가된다는 가정하여 매년 말 가격에 일정한 상각률을 곱하여 매년의 상각액을 구하는 방법이다.
ㄴ. 특징 : 첫해에 가장 많고 재산가치가 체감됨에 따라 상각액도 체감한다.
ㄷ. 장점 : 능률이 높은 초기에 많이 감가하여 안전하게 자본회수 가능
ㄹ. 단점 : 매년 상각액이 상이하므로 표준적이지 못하다.
ㅁ. 적용대상 : 기계/기구 등의 동산 평가에 적용한다.
[ 상환기금법 >> 감채기금법, 기금적립법 ]
ㄱ. 의의
대상부동산의 내용연수가 만료되는 때 감가 누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
ㄴ. 장점 : 연간 상각액은 아주 적고, 평가액은 타 방법 보다 아주 높다.
ㄷ. 단점 : 계산이 복잡함
b) 관찰감가법
대상부동산 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적/기능적/경제적 감가요인과 감가액을 직접관찰하여 구하는 방법이다.
c) 분해법
대상부동산에 대한 감가요인을 물리적/기능적/경제적 요인으로 세분한 후 이에 대한 감가액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가수정액을 산출하는 방법이다 >> 내구성 분해방식
1-4. 원가법의 장단점
a) 장점
- 건물, 기계장치, 재생산이 가능한 물건 등 상각자산에 널리 적용가능
- 시장성이 없는 부동산이나 수익성이 없는 부동산 등을 평가할 경우 활용가능.
b) 단점
- 토지와 같이 재생산이 불가능한 경우 적용 불가능
- 재조달원가에만 치중하므로 대상부동산에 대한 시장성 수익성이 반영되지 못함.
2. 적산법
- 기초가액 * 기대이율 + 필요제경비(임대하는데 필요한 경비) = 적산임료
다. 비교방식
1. 거래사례비교법
- 사례가액 * (사정보정치 * 시점수정치 * 지역요인비교치 * 개별요인 비교치 * 면적 ) = 비준가액
1-1. 의의
대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 거래사례비교법에 따라 산정된 가액을 비준가액 이라고 한다.
1-2. 적용방법
a) 거래사례의 수집 및 선택
거래사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한후 다음의 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 사례를 선택하여야 한다.
- 거래사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례
- 기준시점으로 시점수정이 가능한 사례
- 태상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인/개별요인 등 가치형성요인의 비교가 가능한 상태.
b) 사례자료의 정상화
- 사정보정
거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않는 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우, 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화하는 작업.
- 시점수정
거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에는 거래사례의 가격을 기준시점의 가격수준으로 정상화 하는 작업을 말한다. 거래시점을 알수 없으면 시점수정을 할 수 없으므로 거래사례로 선택할 수 없다.
- 지역요인 및 개별요인의 비교
거래사례와 대상물건 간에 종별/유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화/구체화 하여야 한다.
1-3. 거래사례비교법의 장단점
장점
- 현실성이 있고 실증적이며 설득력 있다
- 토지의 평가에 주로 적용하고, 3방식중 중추적 역할을 한다.
- 이해가쉽고 간편하다
단점
- 거래가 잘 성립되지 않는 부동산은 적용이 곤란하다
- 비과학적이다.
- 극단적인 호/불황의 경우에는 적용이 곤란하다.
2. 임대사례비교법
대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.
3. 공시지가기준법
감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
라. 수익방식
1. 수익환원법
1-1. 의의
- 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익환원법에 따라 산정된 가액을 수익가액 이라한다.
- 수익가액 = 순수익 / 환원율 = 총수익 - 총비용 / 환원율
- 수익환원법은 수익성의 사고방식에 기초를 두며, 수익이 발생하는 물건을 대상으로 하므로 수익성이 없는 교육용 주거용 공공용 부동산의 평가에는 적용할수 없다.
1-2. 환원방법
a) 직접환원법
단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
b) 할인현금흐름분석법
대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
1-3. 순수익(순영업소득)
대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
1-4. 환원율의 산정
a) 의의
순수익을 자본환원하는 이율로, 부동산의 원본가치에 대한 순수익의 비율을 말한다.
- 환원이율 = 순수익 / 원본가치 * 100% = 순영업소득 / 부동산가치 * 100%
b) 직접환원법에서 사용하는 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다
- 시장추출법(시장비교방식)
대상부동산과 유사성있는 거래사례로부터 순수익을 구하여 시장보정,시점수정등을 거쳐 환원이율을 추출하는 방법.
- 조성법(요소구성법)
대상부동산에 관한 위험을 여러 구성으로 분해하고, 개별적 위험에 따라 위험할증률을 더해 자본환원율을 구하는방법.
- 투자결합법(이자율합성법)
대상부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비율을 결합하여 환원이율을 구하는 방법
- 저당지분방식(엘우드법)
매기간 동안 현금흐름, 기간말 부동산의 가치상승 또는 하락분, 보유기간 동안 지분형성분의 세 요소를 고려하여 환원이율을 구하는 방법.
- 부채감당법
저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 환원이율을 구하는 방법.
1-5. 수익환원법의 장단점
a) 장점
- 임대용 부동산 기업용부동산 등 수익성 부동산의 평가에 유리하다.
- 장래 발생할 것으로 기대되는 순수익의 기준시점에서 현재 가치를 구하는 것이므로 논리적이고 이론적이다.
b) 단점
- 주거/교육/공공 부동산같이 비수익성 부동산에는 적용하기 어렵다.
- 수익에만 치중하기 때문에 수익성차이가 없는 신/구축 부동산 평가액의 차이가 없어진다.
2. 수익분석법
일반기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.