부동산의 가격(가치)이론
가. 부동산가치의 본질
1. 부동산가치의 의의
부동산의 가치는 부동산의 소유에서 비롯되는 장래의 이익에 대한 현재가치이다. 즉, 시장가치를 말한다.
2. 가치와 가격
| 가치 (value) | 가격 (price) |
| 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값 | 특정 부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 지불된 실거래액 |
| 대상부동산에 대한 현재의 값 >> 감정평가사가 전문가 | 대상부동산에 대한 과거의 삶 >> 공인중개사가 전문가 |
| 가치 = 가격 ± 오차 | 시장수급작용으로 거래당사자 사이에 제안된 값 |
| 주관적, 추상적 | 객관적, 구체적 |
| 가치는 무수히 많음 >> 가치의 다원적 개념 | 주어진 시점에서 대상부동산에 대한 가격은 하나임 |
나. 부동산가치의 특징 및 이중성
1. 부동산가치의 특징
- 교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 표시된다.
- 부동산에 관한 소유권, 기타 권리/이익의 가치일뿐, 물건자체에 대한 물리적 가격은 아니다.
- 장기적인 고려하에 형성되며 항상 변동의 과정에 있다.
- 거래당사자의 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다.
- 해당 지역 및 다른 부동산과의 상호작용에 의해 가치가 결정된다.
- 부동산은 장기간 이용되므로 장기간 수익을 올릴 수 있다.
2. 부동산가치의 이중성
수요/공급에 의해 가치가 결정되고, 가치가 결정되면 반대로 수요와 공급에 영향을 미쳐 수요와 공급을 조절하는 것을 의미한다.
다. 부동산가치의 발생요인
1. 부동산의 효용(유용성)
수익성과 쾌적성 등을 통해 인간의 욕구를 만족시켜주는 정도를 말하는 것이다.
- 주거용 : 쾌적성 + 편리성
- 상업용 : 수익성
- 공업용 : 생산성
2. 부동산의 상대적 희소성
부동산의 수요에 비해 공급이 희소하다.
3. 부동산에 대한 유효수요
유효수요란 구매하고자 하는 욕구이고 지불능력이 필요하다. 즉 구매력이 있는 수요를 말한다.
4. 부동산의 이전성
물리적인 이전을 말하는 것이 아니라, 부동산 소유권에 대한 명의가 자유롭게 이전될 수 있어야 한다.
라. 시장가치
1. 의의
감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위해 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2. 조건
- 대상물건의 시장성
- 통상적인 시장
- 출품기간의 합리성
- 거래의 자연성
- 당사자의 정통성
3. 시장가치와 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가
- 원칙 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
- 예외 : 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한다.