감정평가의 기초

가. 감정평가의 개념

토지 등에 경제적 가치를판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

- 토지 '등' 이란 토지 및 그 정착물, 동산, 기타재산, 유가증권 등을 말한다.

- '경제적 가치를 판정한다' 라 함은 대상물건의 교환가치, 시장가치를 판단하고 측정한다는 것을 의미한다.

- '그 결과를 가액으로 표시한다는 것' 은 측정한 결과를 구체적으로 화폐금액으로 표시한다는 것을 의미한다.

 

나. 부동산평가의 기능

구분	부동산정책적 기능	일반경제적 기능
의 의	부동산이 지니는 개관적 가치를 평가하여 부동산정책의 효율적 수행을 가능하게 하는 기능을 말한다.	불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서의 확립에 기여하는 기능을 말한다
기 능	- 적정한 가치의 유도 - 부동산의 효율적 이용/관리 - 합리적 손실 보상 - 과세의 합리화	- 부동산자원의 효율적 배분 - 거래질서 확립 및 유지 - 의사결정의 판단기준 제시

 

다. 감정평가의 분류

1. 감정평가의 전제조건에 따른 분류

1-1. 현황평가

대상부동산의 설비/상태/구조/이용방법/제한물권의 부착/점유상태 등의 현황을 그대로 평가하는 것을 말한다.

>> 대상부동산의 현재 상태대로 가치를 평가하는 것

 

1-2. 조건부평가

불확실하지만 부동산가치에 영향을 줄 수 있는 새로운 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산가치를 평가하는 것을 말한다.

 

1-3. 기한부평가

장래에 도달할 확실한 일정 시점을 기준시점으로 해서 행하는평가를 말한다 ( 분양시점이 확실한 아파트 등)

 

1-4. 소급평가

과 거 어느 시점을 기준시점으로 하여 부동산가치를 평가하는 것을 말한다 ( 민사형사사건의 유력한 증거로서의 평가 등)

 

2. 평가대상물건에 따른 분류(감정평가에 관한 규칙 제7조)

2-1. 개별평가 : 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

2-2. 일괄평가 : 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있는 경우엔 일괄 감정평가를 한다.

2-3. 구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가 할 수 있다.

2-4. 부분평가 : 일체로 이용되는 물건의 일부에 대해 특수한 목적, 합리적 이유가 있을때 그 부분만 감정평가 할수 있다.

 

라. 부동산평가의 특별원칙

1. 능률성의 원칙

2. 안전성의 원칙

3. 전달성의 원칙

4. 합리성의 원칙