부동산의 개념과 속성 (2) - 분류
가. 감정평가상의 용도적 종별
1) 지역종별
지역종별은 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분을 말하며, 택지지역, 농지지역, 임지지역, 예정지지역, 이행지지역 등으로 구분된다. 또한 택지지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 세분되고, 농지지역은 전지지역, 답지지역으로 세분된다.
2) 토지종별
토지종별은 지역종별에 의해 분류되는 토지의 구분을 말하며, 택지,농지,임지,예정지,이행지로 구분된다.
그리고 지역종별의 세분에 따라 토지종별도 택지는 주거지, 상업지, 공업지로 구분되고, 농지는 전지와 답지로 구분된다.
나. 정착물 유무관계 등에 의한 분류
1) 택지
[택지개발촉진법] 에 따라 개발, 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지로 주택을 건설하는 용지뿐만 아니라 도로,철도,공항,주차장,광장,공원,학교 등의 기반시설을 포함하는 공공시설 용지를 포함하는 개념이다. 주택건설용지란 주택을 건설하는 용지를 말하며, 공공시설용지란 도로, 철도, 공항, 주차장, 광장, 공원, 학교 등의 기반시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.
2) 부지
건물, 철도, 도로, 하천 등의 바닥토지로, 대지보다 넓은 뜻으로 사용한다. 건축용지 외에 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등으로 사용되는 포괄적인 용어이다.
3) 대지
[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률] 에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말하는데, 필지 중 건축행위가 가능한 필지를 말한다. 이는 [공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률] 에서의 '대'와 구분해야한다. [공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]에서 '대'는 토지의 주된 사용목적에 따라 정한 지목 중 하나이다.
*지목 : 토지의 사용목적에 따라 구분한 것으로 28개의 지목으로 구분된다.
4) 농지
전,답,과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다.
(농지법 제2조 제1호)
5) 임지
산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어이다.
6) 후보지와 이행지
a) 후보지
부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지로 가망지 또는 예정지 라고도 한다. 토지의 유용성을 높기이 위해 전환되는 토지로 임지지역보다 농지지역으로, 농지지역보다 택지지역으로 이용하는 것이 토지의 유용성을 증대시킨다고 보는 것이다.
b) 이행지
임지지역(신탄림지역, 용재림지역 간의 이행), 택지지역(주택,상업,공업지역간의 이행), 농지지역(전,답,과수원 간의 이행)
내애서 전환이 이루어지고 있는 토지이다.
*신탄림지역 : 땔나무와 숯 등의 용도로 쓰이는 임지지역을 말한다.
*용재림지역 : 연료 이외의 건축, 가구 등의 용도로 쓰이는 임지지역을 말한다.
7) 맹지
타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지로, 맹지 위에는 [건축법] 에 의해 건물을 세울 수 없도록 되어 있다.
8) 대지
어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해 도로에 접하는 자루형태의 모양을 띠게 되는 택지이다.
9) 필지
[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]에 의하면 구획되는 토지의 등록단위로서 하나의 지번을 가지고 지적공부에 등록되는 토지의 기본단위이다. 이는 면적이 아닌 소유권을 기준으로 구분하는 단위이다. 보통 1개의 필지에 1개의 지번과 지목이 부여된다. 필지는 권리변동관계의 기준적 단위개념으로, 한 개의 토지소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하며, 권리를 구분하기 위한 법적 개념이다.
10) 획지
인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지로, 토지이용을 상정하여 구획되는 경제적, 부동산학적인 단위개념이다. 또한 행정적, 법률적, 인위적, 물리적, 자연적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 토지의 이용이나 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지이다.
획지는 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다.
11) 나지
"나지란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다(표준지공시지가 조사,평가 기준 제2조 제4호)." 또한 경작이나 농업용 토지로도 이용되지 않고 있는 토지이며, 지상에 건축물이 없으므로 거래에 번거로움이 없어 시장성이 높다. 건부지에 비해 최유효이용이 기대되므로 매매에 있어 가격기 비싸며, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.
12) 건부지
건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지로, 건물 및 그 부지가 동일 소유자에게 속하고, 당해 소유자에 의해 사용되며, 그 부지의 사용, 수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 택지이다. 건부지의 평가액은 일반적으로 나지에 비해 낮게 평가되는데, 이를 건부감가 라고한다.
*건부감가 : 나지상태의 가격에 비해 건부지의 가격이 낮은 정도를 말한다. 나지상태에서 건부지가 되면 가격이 낮아진다는 의미에서 건부감가라고한다. 반대는 건부증가라고함.
13) 공지
필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지이다. [건축법] 에 의한 건폐울의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨 둔 토지이다.
*건폐율 : 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
14) 소지
대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지를 말한다.
15) 선하지
고압선 아래의 토지
16) 포락지
지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑이로 잠긴 토지를 말한다.
즉. 개인의 사유지로, 전/답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다.
17) 법지
법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지이다. 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지 부분을 말한다. 토지의 붕괴를 막기 위해 경사를 이루어 놓은 것인데, 측량면적에는 포함되지만 실제로는 사용할 수 없는 면적이다.
>인접지부터 위로 경사짐
18) 빈지
법지의 반대개념이다. 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지 거리를 말한다.
[공유수면 관리 및 매립에 관한 법률] 에서는 바닷가 라고 부른다.
>인접지부터 아래로 경사짐
19) 유휴지와 휴한지
유휴지는 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지.
휴한지는 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지.
20) 공한지
도시 토지로 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지.
21) 한계지
택지이용의 최원방권상의 토지.