부동산의 개념과 속성 (1) - 개념
가. 부동산의 개념과 속성
1. 법, 제도적 개념
a) 협의의 부동산
협의의 부동산이란 '토지와 그 정착물'을 말하는데 이를 민법상 부동산이라고도 한다. 따라서 부동산 이외의 물건은 동산이라고 할 수 있다.
- 토지
민법에서는 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다." 라고 토지소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다. 토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다. 따라서 지하수도 토지의 구성부분이므로 지하수를 이용하는 권리도 토지소유권의 내용에 포함된다. 단, 광업권의 객체가 되는 미채굴의 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있다.
- 토지정착물
토지의 정착물이란 토지에 고정되어 있어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 통상적인 성질로 인정되는 것을 말한다. 건물, 수목, 교량, 돌담, 송전탑 등이 그 예이다. 반면, 계속성이 없는 판잣집, 가식의 수목, 토지나 건물에 충분히 정착되지 않은 기계 등은 토지의 정착물이 아니며 동산으로 취급된다. 토지 정착물은 토지로부터 독립된 정착물과 토지에 종속되어 있는 정착물로 구분할 수 있다.
b) 광의의 부동산
광의의 부동산이란 협의의 부동산에 의제부동산을 합한 개념이다. 의제부동산*이란 특정한 동산이나 일체로 된 부동산의 집단을 부동산으로 의제하여(준하여) 취급하게 된 데에서 비롯된 표현이다. 따라서 이러한 의저부동산은 협의의 부동산과 같이 등기부나 등록부에 등기, 등록하도록 하는 공시수단을 사용한다.
*의제부동산 : 본질은 부동산이 아니지만 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단을 말한다. 예를들어 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 중기 등이 있다.
2. 경제적 개념
a) 자산
부동산은 시장경제에서 누구나 이를 소유하고 자유로이 이용, 처분하여 거기서 수익을 얻을 수 있으므로 경제적 가치가 큰 자산으로서의 성격이 강하다.
b) 자본
토지를 생산요소보다 자본이나 자본증식의 수단으로 보는 견해가 많다. 특히 주택은 소비자 자본 이라고 하여 자본재와 구별하기도 한다. 경제학에서는 토지를 인간이 만든 것이 아니므로 자본재에 포함시키지 아니하나, 부동산활동에서 토지는 자연자본 으로서 역할을 하는 경우가 많다. 생산을 해야하는 기업의 측면에서 토지는 다른 자본재와 같이 임차하거나 매수해야만 하는 재화이다. 따라서 토지는 기업의 입장에서는 자본재로서의 성격을 지닌다.
c) 생산요소
토지는 노동, 자본 등과 더불어 생산요소중 하나이다. 생산요소로서의 토지는 제품 생산에 필요한 부지를 제공할 뿐만 아니라 자연이 준 양식자원, 섬유, 건축자재, 광물, 에너지자원 기타 원료를 제공해 주는 공급처로서의 역할을 수행하고 있다.
d) 소비재
토지는 생산요소 및 생산재로서의 성격을 갖지만 동시에 인간생활에 편의를 제공해 주는 최종소비재의 성격을 갖고 있다.
토지는 내용연수가 존재하지 않지만 용도면에서 주택용지, 빌딩용지, 공장용지, 공원용 토지 등 각종 개량물이 들어서면 다른 용도로는 이용할 수 없으므로 최종소비재의 성격을 갖는다고 할수 있다.
e) 상품
부동산은 소비재이며 또한 시장에서 거래가 되는 상품이다. 부동산 자체는 지표에 고정되어있어 움직이지 않지만 부동산의 소유권은 시장에서 빈번히 유통된다. 이것은 시장에서 부동산과 화폐의 교환, 소유권과 화폐의 교환 형태로 나타난다.
3. 물리적 개념
a) 자연
토지를 자연으로 파악할 때에는 자연환경으로 정의할 수 있다. 자연환경은 햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등을 말한다. 자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있으므로 경제이론의 원칙이 그대로 적용되기가 어렵다.
이용에 있어서도 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성, 공공성이 특히 강조된다.
b) 공간
- 부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있다.
!. 수평공간 : 지표와 연관된 택지,농경지,계곡,평야 등을 말한다
!!.공중공간 : 주택,빌딩,상점 기타 공중을 향하여 연장되는 공간을 말한다.
!!!. 지중공간 : 지표에서 지중을 향하는 공간을 말하며, 이를 지하공간이라고도 한다.
- 부동산의 공간 개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 인해 그 중요성이 높아지고 있으며, 고가도로, 지하철, 터널 등은 입체공간의 개념과 관계가 있다.
- 부동산의 재산가치는 3차원의 공간 개념인 수평공간, 공중공간, 지중공간의 가격으로 평가한다.
- 부동산의 소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 지하권, 공중권 등으로 구분된다.
!. 지표권
토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 말한다
예) 지표수를 이용하는 등의 권리
!!. 지하권
토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 단 우리나라에서는 광업권의 객체인 광물에 대해서는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다.
!!!. 공중권
토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 즉 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용, 관리 할수 있는 권리를 말한다.
공중권은 사적공중권 과 공적공중권 으로 구분할 수 있다.
*사적공중권 : 일정 범위의 공중공간을 토지소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를 말한다.
*공적공중권 : 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적을 위해 사용할 수 있는 권리(항공기운항,전파교신 등)
c) 위치
- 위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세를 의미한다. 부동산은 위치가 중요하다는 것을 마샬은 '위치의 가치' 라고 표현하였다. 허드는 '지가는 경제적 지대에 바탕을 두며, 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 가까움에 의존한다.' 라고 하여 지가가 접근성에 의존함을 강조하였다.
- 부동산의 위치가치는 부지의 선정주체, 용도, 규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다. 또한 토지의 위치가치는 환경가치와 밀접한 관련이 있어 상호 경쟁, 보환적 영향을 준다.
- 위치의 좋고 나쁨에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다. 즉, 용도에 맞는 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건이 양호하고 그 가치가 크다. 그러나 어떤 대상물에 대한 접근성이 좋아도 그 대상물이 인간생활에 위험을 주는 대상이거나 혐오의 대상이라면 감가요인이 된다. 또한 대상물이 인간생활을 위해 필요한 경우라도 지나치면 오히려 불리한 경우가 있고(시장 안의 주택), 거리가 가까워도 접근성이 나쁜경우도 있다(일방통행이여서 우회해야하는경우).
- 접근성의 중요성과 평가기준은 부동산의 용도에 따라 달라진다.
d) 환경
부동산의 환경이란 어떤 부동산을 에워싼 자연석, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황을 말한다. 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다. 즉, 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다. 부동산활동 및 현상은 환경으로부터 지배와 영향을 받으며 적응하도록 하고 있다.
4. 복합개념의 부동산
복합개념이란 유형, 무형의 법률, 경제, 기술의 3대 측면이 복합된 개념이다. 따라서 복합개념의 부동산이란 부동산을 유형, 무형의 법률, 경제, 기술의 3대 측면이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.