집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
[건물의 구분 소유]
- 1동의 건물을 구분하여 그 각각의 부분을 수인이 소유하는 것을 구분소유하고 한다.
- 민법 제215조는 과거에 규모가 작은 건물을 세로로 구분한 경우를 생각하여 제정된 조문이어서 오늘날의 종,고층의 대규모 구분소유를 합리적으로 규율할 수 없다. 따라서 특별법으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 제정, 시행되고 있다.
[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 의 내용]
가. 구분소유권과 전유부분
1.구분소유권이란 1동건물 중 구조상 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
2. 상가건물의 구분소요
1동의 다른 건물이 다음에 해당하는 당식으로 여려개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(제1조의2).
- 구분점포의 용도가 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 운수시설일 것
- 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치 할 것
- 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
3. 분양자의 담보책임
집한건물을 건축하여 분양한 자와 시공자는 담보책임을 진다.
4. 분양자의 권리와 의무
a) 분양자는 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
b) 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
c) 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개우러 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다.
d) 분양자는 구분소유자가 위 c항의 통지를 받을 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 않는 경우에는 지체없이 관리단집회를 소집하여야 한다.
나. 공용부분
1. 법정공용부분
그 성질 및 구조상 당연한 공용부분을 말한다.
a) 전유부분 이외의 건물부분 : 복도, 계단, 지붕, 엘리베이터, 지하실등
b) 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 : 전기배선, 저수지탱크, 소화시설 등
2. 규약공용부분
구조상으로는 전유부분이지만 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속건물을 말한다(관리사무실, 창고, 차고 등).
3. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 이 경우 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다.
4. 공용부분에 대해서는 일체성의 원칙이 적용된다. 즉, 공용부분은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 공용부분에 대한 지분권만을 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙이다.
다. 대지사용권
1. 대지사용권이란 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말한다. 대지의 사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것은 대지권이라고 한다.
2. 대지사용권에 대해서는 일체성의 원칙이 적용된다. 즉, 대지사용권은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙이다.
3. 민법 제267조 규정은 대지사용권에는 적용하지 아니한다
- 민법 제267조 [지분포기 등의 경우의 귀속] 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분을 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
라. 구분소유자의 권리, 의무
1. 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관해 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다. 이를 위반한 경우 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의해 지정된 구분소유자는 위반행위의 정지청구, 사용금지청구, 경매청구, 인도청구를 할 수 있다.
2. 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
3. 공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
4. 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2이상 및 의결권의 3분의 2이상의 결의로 결정한다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우와 휴양콘도미니엄의 공용부분의 변경에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
5. 건물의 노후와 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 결정한다.
6. 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
7. 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
마. 관리단
1. 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
2. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.
3. 임시관리인 : 관리인이 없는 경우에는 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다.
4. 관리인은 관리단집회의 결의에 의해 선임되거나 해임된다. 관리인에게 부정한 행위나 그밖의 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.
5. 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분 소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
6. 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집하여야 한다.
7. 관리인은 필요하다고 인정한 때에는 관리단집회를 소집할수 있다. 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적사항을 명시하여 관리단집회의 소집을 청구한 때에는 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 한다.
8. 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 관리단집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 한편, 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.
9. 관리단집회는 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있고, 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 지분비율에 의한다.
10. 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
11. 의결권은 서면 또는 대리인 및 전자적 방법에 의해 행사할 수 있다.
12. 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
바. 규약
1. 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 사이의 사항 중 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 없다.
2. 규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 찬성을 얻어 행한다.
3. 규약은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
사. 재건축
1. 건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물의 가격에 비해 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의해 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비해 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.
2. 재건축의 결의는 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권 각 5분의 4이상의 결의에 의한다.
3. 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 그 결의내용에 따른 재건축 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
4. 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
5. 위 기간이 경과한 때에는 매수지정자는 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대해 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.